🏚️ Passoire thermique : de quoi parle-t-on exactement ?
Une passoire thermique est un logement classé F ou G sur l'échelle du diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette classification traduit une double mauvaise performance : une consommation d'énergie primaire élevée et des émissions de gaz à effet de serre importantes. Ces biens ont en commun plusieurs caractéristiques techniques : isolation insuffisante ou absente des murs, toitures et planchers, système de chauffage énergivore souvent alimenté aux énergies fossiles (fioul, gaz), absence de ventilation performante.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a placé ces logements au cœur d'un calendrier réglementaire progressif visant à les faire disparaître du marché locatif, avec des interdictions s'échelonnant entre 2025 et 2034.
📊 Le point sur les chiffres 2026
La réforme du calcul du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026 a modifié le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité, passant de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Conséquence directe : environ 850 000 logements auparavant classés F ou G sont sortis automatiquement du statut de passoire thermique, sans avoir réalisé un seul travaux. Ces biens étaient principalement des logements chauffés à l'électricité.
Si vous avez réalisé un DPE avant cette date, sachez que votre diagnostic peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, via le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.
⚖️ Le cadre réglementaire : ce que dit la loi en 2026
Avant d'acquérir une passoire thermique, il est indispensable de comprendre les obligations légales actuelles et à venir qui s'y attachent. Elles influencent directement la stratégie de rénovation et le calendrier de vos travaux.
| Date | Mesure | Classe DPE concernée |
|---|---|---|
| Depuis 24 août 2022 | Gel des loyers (interdiction d'augmenter) | F et G |
| Depuis avril 2023 | Audit énergétique obligatoire à la vente | F et G |
| Depuis janvier 2025 | Audit énergétique étendu à la vente + interdiction de louer les G | E, F et G |
| Depuis janvier 2026 | Nouveau coefficient DPE électricité (2,3 → 1,9) : ~850 000 logements changent de classe | F et G (chauffage élec.) |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de louer les F | F |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de louer les E | E |
Point clé pour l'acheteur. Si vous envisagez de louer le bien après acquisition, un logement classé G est déjà interdit à la location depuis le 1er janvier 2025. Un logement classé F le sera à partir du 1er janvier 2028. Vous devrez donc avoir terminé les travaux avant ces échéances pour pouvoir le mettre en location.
🔍 L'audit énergétique : votre première source d'information
Depuis le 1er avril 2023, tout logement classé F ou G mis en vente doit être accompagné d'un audit énergétique en complément du DPE. Cette obligation a été étendue aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025. L'audit doit être remis à l'acheteur potentiel dès la première visite.
Cet audit énergétique est bien plus qu'un simple document réglementaire : c'est votre feuille de route. Il contient a minima deux scénarios de travaux chiffrés, les économies d'énergie attendues, les aides mobilisables et les classes DPE atteignables après rénovation. Son prix varie généralement entre 800 et 1 500 € et est à la charge du vendeur.
💡 Bon à savoir
L'un des scénarios de travaux de l'audit doit obligatoirement permettre d'atteindre la classe B. C'est le meilleur indicateur du montant maximum des travaux nécessaires pour valoriser pleinement le bien.
💰 La décote à l'achat : une opportunité réelle, mais variable
Le prix d'une passoire thermique est systématiquement inférieur à celui d'un bien équivalent mieux classé. Selon les données publiées par les Notaires de France sur l'année 2024, les appartements classés G se sont vendus en moyenne 12 % moins cher que des appartements de classe D à caractéristiques comparables. Pour les maisons, l'écart atteint en moyenne 25 %.
Ces chiffres nationaux cachent des disparités importantes selon les territoires. La décote est plus prononcée dans les zones rurales ou à faible tension immobilière, où elle peut dépasser 40 % dans certains départements. Elle est beaucoup plus limitée dans les grandes agglomérations en zone tendue, où la pression de la demande réduit mécaniquement la marge de négociation.
Pour l'acheteur-rénovateur, cela signifie : la décote à l'achat constitue un financement partiel des travaux. Sur un bien affiché à 200 000 € en état normal, une décote de 15 % représente 30 000 € — une somme qui peut couvrir une partie substantielle d'un programme de rénovation.
Où trouver des biens notariaux à rénover ? Le parc immobilier notarial comprend de nombreux biens anciens (maisons de campagne, fermes, biens en succession) classés F ou G. L'annuaire et les annonces de l'immobilier notarial permettent de filtrer par classe DPE et de cibler les opportunités de rénovation sur tout le territoire français : Consulter les annonces notariales sur immonot.com.
🔨 Estimer le coût des travaux de rénovation : méthode et ordres de grandeur
C'est l'étape la plus délicate du calcul, et souvent celle que les acheteurs sous-estiment. Le coût d'une rénovation énergétique d'une passoire thermique dépend de nombreux facteurs : surface du bien, nature de la dégradation thermique, mode de chauffage existant, région, et niveau de performance visé après travaux.
🏗️ Les trois postes de travaux principaux
L'audit énergétique vous guidera sur la hiérarchie des interventions. En règle générale, la rénovation d'une passoire thermique passe par trois grandes familles d'actions, à combiner pour un résultat durable :
- L'isolation du bâti : isolation des combles et toitures (première priorité, car les combles perdants jusqu'à 30 % de la chaleur), isolation des murs par l'extérieur (ITE) ou par l'intérieur (ITI), isolation des planchers bas. C'est le levier le plus efficace pour améliorer durablement la classe DPE.
- Le remplacement du système de chauffage et de production d'eau chaude : le remplacement d'une chaudière fioul par une pompe à chaleur air-eau est l'action qui contribue le plus à décarboner le logement. Depuis janvier 2026, les chaudières gaz et biomasse ne sont plus éligibles au parcours par geste de MaPrimeRénov'.
- La ventilation : une bonne isolation sans ventilation adaptée génère humidité et problèmes sanitaires. La VMC double flux est la solution optimale pour maintenir la qualité de l'air tout en limitant les pertes de chaleur.
🎯 L'importance du gain de classes DPE visé
La trajectoire de rénovation doit être planifiée en fonction de l'usage prévu du bien et des aides mobilisables. Chaque niveau d'ambition correspond à un budget et à des aides différents :
✔️ Passer de G à F ou E : exigence minimale pour sortir du statut de passoire. Permet d'éviter les sanctions les plus immédiates, mais ne valorise que peu le bien.
✔️ Passer de F/G à D ou C : rénovation substantielle. Pleinement financée par MaPrimeRénov' (parcours d'ampleur, gain de 2 classes minimum). Valorisation significative du bien et économies d'énergie concrètes.
✔️ Passer de F/G à B ou A : rénovation ambitieuse (BBC rénovation). Gain patrimonial maximal, mais coût plus élevé et délais de travaux plus longs.
⚠️ Attention aux devis
Les prix des prestations de rénovation énergétique ne sont pas réglementés. Les écarts de devis peuvent atteindre 30 à 50 % pour des travaux identiques. Demandez toujours trois devis auprès d'artisans certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement), seule qualification permettant d'accéder aux aides publiques.
🤝 Les aides à la rénovation en 2026 : ce à quoi vous avez droit
La multiplicité des dispositifs d'aide peut paraître complexe. Voici un tableau synthétique des principaux leviers mobilisables en 2026 pour financer la rénovation d'une passoire thermique.
| Dispositif | Caractéristiques principales 2026 | Cumul possible ? |
|---|---|---|
| MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur | Jusqu'à 40 000 € de plafond pour un gain ≥ 3 classes DPE. Accompagnateur Rénov' obligatoire. Logements E, F, G uniquement. | Oui, avec Éco-PTZ et CEE |
| MaPrimeRénov' Par geste | Aide forfaitaire pour travaux ciblés (PAC, fenêtres…). Isolation des murs et chaudières biomasse exclus depuis janv. 2026. | Oui, avec Éco-PTZ et CEE |
| Éco-PTZ | Prêt sans intérêt jusqu'à 50 000 € pour rénovation globale conforme à MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur (gain ≥ 2 classes DPE). Sans conditions de ressources. Jusqu'au 31 déc. 2027. | Oui, avec MaPrimeRénov' |
| CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) | Aide des fournisseurs d'énergie. Pas de condition de ressources. Montant variable selon le type de travaux. | Oui, avec toutes les aides |
| TVA réduite à 5,5 % | S'applique directement sur les factures des artisans RGE réalisant des travaux d'amélioration énergétique. | Oui |
🏠 MaPrimeRénov' 2026 : les points essentiels
Après une fermeture du guichet début 2026 liée à l'adoption tardive de la loi de finances, MaPrimeRénov' a rouvert ses portes le 23 février 2026 pour l'ensemble des ménages et des parcours. L'enveloppe globale est fixée à 3,6 milliards d'euros pour l'année, avec un objectif de 120 000 rénovations d'ampleur financées.
En 2026, MaPrimeRénov' se structure autour de deux parcours :
✔️ Le parcours par geste : pour des interventions ciblées (pompe à chaleur, fenêtres, isolation des combles…). Depuis le 1er janvier 2026, l'isolation des murs et les chaudières gaz/biomasse sont exclues de ce parcours.
✔️ Le parcours rénovation d'ampleur (parcours accompagné) : pour un projet global visant un gain d'au moins 2 classes DPE. L'accompagnement par un professionnel agréé « Mon Accompagnateur Rénov' » est obligatoire. Plafond de travaux : 30 000 € pour un gain de 2 classes, 40 000 € pour 3 classes ou plus.
Le montant de la prime dépend de votre catégorie de revenus (4 tranches : très modeste, modeste, intermédiaire, aisé) et du type de travaux. Les ménages à revenus très modestes peuvent bénéficier d'une prise en charge allant jusqu'à 100 % du montant des travaux ; les ménages à revenus intermédiaires jusqu'à 80 %.
💡 SIMULATION Pour connaître précisément vos droits selon vos revenus et votre projet, utilisez le simulateur officiel France Rénov' (france-renov.gouv.fr). La simulation est gratuite et anonyme.
🏦 L'Éco-PTZ : le complément incontournable
L'éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) est un prêt bancaire dont les intérêts sont intégralement pris en charge par l'État. Il est accessible sans condition de ressources — contrairement à MaPrimeRénov' — à tous les propriétaires occupants et bailleurs.
En 2026, son plafond est fixé à :
✔️ 50 000 € pour une rénovation globale conforme à MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur (gain d'au moins 2 classes DPE, conformément aux exigences en vigueur depuis le 1er juillet 2025)
✔️ 30 000 € pour un bouquet de 3 types de travaux ou plus
✔️ 25 000 € pour 2 types de travaux
✔️ 15 000 € pour 1 type de travaux
Le remboursement s'étale sur une durée pouvant atteindre 20 ans. Le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Il est parfaitement cumulable avec MaPrimeRénov' et les CEE, ce qui en fait la pièce maîtresse du plan de financement.
🧮 Le calcul complet : exemple chiffré d'une opération réelle
Pour rendre ce guide concret, voici un exemple fictif mais représentatif d'une acquisition de maison individuelle classée F en région, d'une surface d'environ 100 m², achetée avec décote et rénovée globalement pour atteindre la classe C.
Hypothèses : prix de marché d'un bien équivalent classé D = 200 000 €, décote appliquée = 15 %, budget travaux estimé = 40 000 €, ménage à revenus intermédiaires.
| Poste | Sans aide | Avec aides cumulées |
|---|---|---|
| Prix d'achat du bien (avec décote ~15 %) | 170 000 € | 170 000 € |
| Frais de notaire (bien ancien, ~7-8 %) | ≈ 13 500 € | ≈ 13 500 € |
| Audit énergétique (obligatoire DPE F/G) | ≈ 1 000 € | ≈ 500 à 1 000 € (MaPrimeRénov') |
| Budget travaux de rénovation globale estimé | ≈ 40 000 € | ≈ 40 000 € |
| Aides (MaPrimeRénov' + CEE estimés) | — | – 15 000 à 25 000 € |
| Éco-PTZ (financement sans intérêt) | — | Jusqu'à 50 000 € disponibles |
|
COÛT RÉEL TOTAL DE L'OPÉRATION |
≈ 224 500 € | ≈ 199 000 à 209 000 €* |
* Après déduction des aides MaPrimeRénov' et CEE estimées selon un profil revenus intermédiaires. L'Éco-PTZ finance le reste à charge sans intérêt. Les montants réels dépendent du profil de revenus, du département et des travaux retenus. Calculez votre situation précise sur france-renov.gouv.fr.
✅ Conclusion de l'exemple
L'acheteur acquiert un bien rénové classe C pour un coût réel compris entre 199 000 et 209 000 €, contre 200 000 € pour un bien équivalent non rénové classé D — avec en prime un logement aux performances thermiques nettement supérieures, des factures d'énergie réduites, et un calendrier réglementaire maîtrisé.
⚠️ Les points de vigilance avant de signer
📈 La valeur verte après rénovation
La valorisation d'un bien après rénovation énergétique est réelle mais variable. Selon les données des Notaires de France, les logements classés A ou B se vendent entre 6 et 12 % plus cher que les biens équivalents classés D. Un bien rénové de F à C ou D sort de la zone des décotes et retrouve une liquidité de marché normale, avec la capacité d'augmenter les loyers (actuellement gelés pour les F et G).
🏦 L'accès au crédit immobilier
Les banques commencent à intégrer la classe DPE dans leur analyse de risque. Un bien classé F ou G peut être perçu comme présentant un risque de dépréciation, voire d'inlouabilité, ce qui peut compliquer l'obtention du financement ou entraîner des conditions moins favorables. Présentez l'audit énergétique et le plan de financement des travaux dès la demande de prêt pour rassurer votre banquier.
⏳ Le délai des travaux et la double charge
Rénover une passoire thermique prend du temps : délais de devis, d'obtention des aides (instruction des dossiers MaPrimeRénov' pouvant prendre plusieurs mois), planification des chantiers. Si vous achetez pour louer, prévoyez une période de vacance locative le temps des travaux. Si vous achetez pour habiter, anticipez la question du logement temporaire.
👷 Faire appel à Mon Accompagnateur Rénov'
Pour les projets de rénovation d'ampleur financés par MaPrimeRénov', le recours à un professionnel agréé « Mon Accompagnateur Rénov' » (MAR) est obligatoire depuis 2026. Il vous accompagne dans la définition du projet, le montage du dossier de financement et le suivi des travaux. Ses honoraires sont en partie pris en charge dans l'enveloppe MaPrimeRénov'.
📜 Le rôle du notaire dans une transaction sur bien à rénover
La transaction immobilière portant sur une passoire thermique nécessite une attention particulière lors de la rédaction de l'acte notarié. Le notaire s'assure notamment de :
- La présence et la validité du DPE et de l'audit énergétique dans le dossier de diagnostic technique
- La mention correcte de la classe DPE dans le compromis et l'acte de vente
- L'information de l'acheteur sur les conséquences des interdictions de location
- La rédaction éventuelle de clauses liées à la prise en charge des travaux ou à des conditions suspensives liées à l'obtention des aides
Les biens immobiliers vendus par voie notariale comprennent une forte proportion de logements anciens susceptibles d'être classés F ou G. Pour trouver un notaire dans votre secteur ou consulter les biens notariaux disponibles à la vente (avec filtrage par classe DPE), rendez-vous sur immonot.com l'immobilier des notaires, premier portail de l'immobilier notarial en France.
💡 Avant de signer le compromis
N'hésitez pas à demander à votre notaire d'intégrer dans le compromis de vente une clause suspensive liée à l'obtention de l'accord de principe pour l'Éco-PTZ. Cela vous protège si le financement des travaux ne peut pas être bouclé.
✅ En résumé : la liste de contrôle avant d'acheter une passoire thermique
- ✔️ Vérifier la classe DPE et si le logement est concerné par la réforme 2026 (coefficient électricité) en faisant une simulation gratuite sur le site de l'ADEME.
- ✔️ Obtenir l'audit énergétique dès la première visite (obligatoire pour F, G et E). Analyser les scénarios de travaux et les coûts estimés.
- ✔️ Calculer la décote réelle par rapport au marché local, en comparant avec des biens similaires mieux classés.
- ✔️ Simuler vos aides sur france-renov.gouv.fr pour connaître votre droit à MaPrimeRénov', Éco-PTZ et CEE selon votre profil.
- ✔️ Obtenir au moins trois devis d'artisans RGE pour les travaux envisagés. Ne commencez aucun travail avant la notification de MaPrimeRénov'.
- ✔️ Consulter votre notaire pour sécuriser la transaction : vérification des diagnostics, clause suspensive liée au financement des travaux, obligations d'information.
Bien menée, l'acquisition d'une passoire thermique avec projet de rénovation peut constituer une opération patrimoniale solide : décote à l'achat, aides publiques substantielles, valorisation après travaux et bénéfices environnementaux concrets. La clé est l'anticipation et la rigueur du calcul. Pour trouver des biens notariaux à rénover sur l'ensemble du territoire, consultez les annonces immonot.com : immonot.com l'immobilier des notaires.