DPE vierge location ou vente : autorisé ou interdit ?
Un DPE vierge est un diagnoctic de performance énergétique qui ne contient aucune information sur le niveau de consommations d’énergie et d'impact environnemental d'un bien immobilier. Il ne dispose donc pas d'étiquette énergétique (classe A à G). Depuis la réforme de 2021, un diagnostic de performance énergétique non vierge est obligatoire pour louer ou vendre un logement. Un DPE vierge est donc interdit dans la majorité des situations, sauf quelques exceptions.
Découvrez lesquelles, ainsi que l’impact d’un DPE non conforme par rapport à la réglementation en vigueur : mise en location, l’augmentation de loyer ou vente d’un bien immobilier.
Nouvelle réglementation des DPE 2021 : fin des diagnostics vierges
Depuis juillet 2021, la réforme du diagnostic de performance énergétique donne un cadre plus strict à la location et à la vente d’un logement.
Un DPE vierge est interdit par la loi.
Concrètement, il est obligatoire de renseigner un futur locataire ou propriétaire du niveau de consommation d’énergie d’un logement et de son impact sur le climat (mesure des émissions de gaz à effet de serre).
Cette obligation passe par le calcul d’un DPE, qui détermine l’étiquette énergétique du logement diagnostiqué.
Or, un DPE vierge est tout simplement un DPE vide sans étiquette énergie-climat. Il ne respecte donc pas la loi.
Non rempli, le diagnostic ne renseigne pas sur la classe énergie. Impossible alors de connaître la note DPE donnée à un logement, suivant l’intervalle de notation de la lettre A (pour un logement très économe) à la lettre G (passoire thermique).
D'autre part, un particulier ne dispose d’aucune indication sur le montant moyen de la facture d’énergie annuelle d’un logement comme doit l'indiquer le nouveau DPE.
Ce défaut d’information peut avoir des conséquences d’un DPE vierge sur la location et la vente d’un logement.
La location d’un logement avec un DPE vierge
Vous venez de lire une annonce où les caractéristiques du logement conviennent à vos attentes ? Cependant, le DPE qui figure sur l’annonce est vierge.
Un propriétaire doit pourtant prouver que son logement respecte les critères de décence énergétique dictés par la réglementation en vigueur.
Ce critère oblige un logement à respecter des niveaux minimums de performance énergétique pour que sa présence sur le marché locatif soit autorisée. En effet, la réglementation interdit au propriétaire de mettre en location un logement jugé indécent.
Avec un DPE vide, le propriétaire ne peut pas prouver le respect de ce critère de décence. Le diagnostic sans étiquette énergétique est alors considéré comme non conforme. En conséquence, il est interdit de louer un logement avec un DPE vierge.
Depuis le 1er janvier 2023, sachez que tout logement mis en location doit avoir une consommation d’énergie inférieure à 450 kWh/m²/an (soit les logements les plus énergivores de la classe G et supérieure). Par la suite, les seuils de décence énergétique vont se restreindre suivant le calendrier suivant :
- A partir du 1er janvier 2028 : Entre 330 et 420 kWh/m²/an (Classe F)
- A partir du 1er janvier 2034 : Entre 250 et 330 kWh/m²/an (Classe E)
A l’avenir, un logement qui n’affiche pas ces critères de décence aux échéances données ne peut tout simplement pas être loué.
Augmentation du loyer alors que DPE vierge
Un contrat de bail en cours qui dispose d’un DPE vierge est considéré comme un logement indécent dès le prochain renouvellement du bail après le 1er janvier 2023.
Or, depuis le 24 août 2022, les propriétaires ont l’interdiction d’augmenter le loyer de leurs biens mis en location qui ne respectent pas les critères de décence énergétique.
En toute logique, il est interdit au propriétaire de procéder à l’augmentation du loyer avec un DPE vierge.
La levée de l’interdiction a lieu dès la réalisation d’un nouveau DPE location (rempli).
La vente d’un bien avec un DPE vide
La Loi oblige les propriétaires à présenter un DPE en cours de validité lors d’une vente immobilière.
Aussi, la vente d’un logement avec un DPE vierge est considérée comme invalide.
A noter que la Loi autorise un sursis pour les diagnostics vierges réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021. En théorie, ils sont encore valables jusqu’au 31 décembre 2024.
Or, dans la pratique, les notaires obligent les propriétaires de logement avec un DPE vierge à s’aligner avec la nouvelle réglementation en réalisant un nouveau diagnostic.
DPE vierge pour un local commercial
La réglementation sur le DPE tertiaire fait une distinction entre la location et la vente d’un local commercial :
- Dans le cadre d’une location, aucun diagnostic de performance énergétique n'est exigé, sauf pour les surfaces supérieures à 250 m2. La mise en location d’un local commercial qui affiche une totale absence de DPE est donc autorisée ;
- Dans le cadre d’une vente, la présentation d’un DPE valable est obligatoire. Toutefois, le DPE tertiaire relatif aux locaux commerciaux n’est pas concerné par la réforme de 2021. Il est autorisé de vendre un bien professionnel avec un DPE établi vierge et en cours de validité (durée légale de 10 ans). Dans le cas contraire, un nouveau DPE devra être réalisé.
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Les sanctions en cas de location ou de vente d’un logement avec un DPE vierge
La réforme de 2021 rend opposable le nouveau DPE. Concrètement, un propriétaire peut être responsable juridiquement en cas de fausses informations ou de DPE non valable.
Sanctions en cas de location avec un DPE vierge
Dans le cadre d’une location, un DPE vierge est interdit puisqu’il ne peut pas être prouvé qu’il respecte les critères de décence requis.
Les sanctions en cas de DPE vierge divergent suivant le statut de la personne mis en cause par un potentiel locataire :
- un propriétaire ne s’expose pas à une amende (pour l’instant) mais plutôt à une mesure radicale : une interdiction de location de son logement ;
- un professionnel de l’immobilier ne peut pas afficher un DPE vierge sur une annonce immobilière, quel que soit le support (presse papier, web, en agence, réseaux sociaux). À défaut, il risque une amende entre 3 000 € et 15 000 €.
Sanctions en cas de vente avec un DPE vierge
Dans le cadre d’une vente, le propriétaire est dans l’obligation de transmettre les informations de performance énergétique d’un bien immobilier dès l’avant-vente.
Tout DPE vierge présent sur une annonce immobilière expose :
- le propriétaire à une amende de 3 000 € ;
- l’agent immobilier à une amende entre 3 000 € (personne physique) et 15 000 € (personne morale).
Les cas d’autorisation des DPE vierges
La réglementation étant claire sur l’obligation de réaliser un DPE, on peut se poser la question légitime de la présence actuelle de DPE vierges dans une location ou une vente immobilière.
Les cas de DPE vierge autorisés concernent essentiellement des diagnostics réalisés avant la réforme de 2021.
L’ancienne méthode calculait la consommation d'énergie annuelle moyenne du bâtiment sur la base des factures d’énergie des trois dernières années. Dans de nombreux cas de figure, il était difficile de réunir ces informations (factures perdues, logement inoccupé sur une longue période, etc.).
Le diagnostiqueur apposait alors sur le document la mention « DPE vierge - consommations non exploitables ».
Sur le principe, les anciens DPE vierges en cours de validité peuvent être :
- autorisés dans le cas d’une location, jusqu’au 31 décembre 2024 ou jusqu’au prochain renouvellement de bail ;
- interdit dans le cas d’une vente, le notaire oblige le propriétaire à présenter un nouveau DPE (rempli) même si le DPE vierge est encore en cours de validité.
Enfin, pour rappel, certains logements sont exemptés totalement de diagnostic de performance énergétique. Une annonce vierge de DPE est alors légale. Les biens non soumis au DPE sont :
- les constructions provisoires d’une durée inférieure à deux ans ;
- les bâtiments résidentiels occupés moins de 4 mois dans l’année ;
- les logements non équipés de système de chauffage ou disposant comme moyen de chauffage d’une cheminée à foyer ouvert. Aucun système de climatisation ne doit être présent dans le logement ;
- les bâtiments classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire du code du patrimoine.
Quelle est la durée de validité d’un DPE vierge ?
Vierge ou rempli, la durée légale de validité d’un diagnostic de performance énergétique est de 10 ans.
Afin de limiter la coexistence des DPE d’avant 2021 (vierge ou non vide) avec les diagnostics d’après la réforme, le législateur a raccourci le délai de validité des anciens DPE. Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont donc encore valides jusqu’au 31 décembre 2024.
Toutefois, sachez que même en cours de validité, un DPE vierge envoie un mauvais signal au futur locataire ou propriétaire. Le diagnostic de performance énergétique est actuellement considéré comme un véritable outil d’évaluation et de comparaison sur le marché immobilier. Les particuliers peuvent se méfier d’un DPE vierge et considérer que le propriétaire souhaite dissimuler la mauvais classe énergie de son logement.
Pour rappel, les biens les moins économes tels que les passoires thermiques notées classe F ou classe G sur le DPE sont particulièrement visées par la réglementation avec : une interdiction de mise en location, d’augmentation de loyer ou bien l’obligation de réaliser un audit énergétique.