DPE : le Diagnostic de Performance Énergétique [Guide 2023]

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Le Diagnostic de Performance Énergétique (aussi connu sous son acronyme « DPE ») est un outil qui évalue la consommation énergétique des bâtiments, ainsi que les émissions de CO2 associées. Depuis son introduction en France en 2006, le DPE a subi plusieurs changements, notamment avec l'entrée en vigueur d'un nouveau cadre réglementaire en juillet 2021. Ces nouveautés ont des implications significatives pour les propriétaires de biens immobiliers, les acheteurs et les locataires.

Dans cet article, nous examinerons les dernières évolutions du DPE, ce qu'elles signifient pour les propriétaires et les locataires, et comment ils peuvent se conformer aux nouvelles exigences.

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📏 Que mesure le DPE ?

Le DPE mesure la performance énergétique d'un logement ou d'un bâtiment en évaluant sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Plus précisément, il permet de déterminer la quantité d'énergie consommée pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire, la climatisation et la ventilation - ainsi que la pollution atmosphérique ainsi générée.

En général, le calcul du DPE s'effectue en deux étapes principales :

  1. Estimation de la consommation d'énergie en kWh/m²/an : cette étape consiste à estimer la consommation d'énergie annuelle nécessaire pour chauffer, climatiser, produire de l'eau chaude et ventiler le logement. Pour cela, on utilise notamment des données sur les équipements, l'isolation, la surface habitable, etc.
  2. Estimation des émissions de gaz à effet de serre en kgCO2/m²/an : cette étape consiste à estimer les émissions de gaz à effet de serre annuelles liées à la consommation d'énergie du logement, principalement le CO2.

Consulter un Exemple de DPE PDF

📊 Etiquette énergie : la classe énergétique des logements

Une fois ces deux étapes réalisées, le DPE est établi en classant le logement dans l'une des sept catégories allant de A à G, représentant la performance énergétique.

  • La catégorie A correspondant à une consommation d'énergie très faible et une faible émission de gaz à effet de serre,
  • tandis que la catégorie G correspond à une consommation d'énergie très élevée et une forte émission de gaz à effet de serre.

L'étiquette énergie-climat est une représentation graphique de la classe énergétique d'un logement, telle que définie lors du diagnostic.

exemple d'étiquette énergie

Elle est obligatoire pour toutes les annonces immobilières depuis le 1er janvier 2011 pour la vente ou la location de biens immobiliers. Elle permet aux acheteurs ou locataires de visualiser rapidement la performance énergétique du logement et de comparer les différents biens proposés sur le marché.

estimation cout énergie du logement par le DPE

Précisons que l'étiquette énergie ne reflète pas la consommation d'énergie réelle du logement. Celle-ci dépendra notamment des habitudes de vie des occupants. Elle permet toutefois d'avoir une idée de la performance énergétique du logement et de ses éventuels besoins en travaux d'amélioration.

🆕 Nouveau DPE : qu'est-ce qui change ?

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a été réformé pour mieux refléter la réalité de la consommation énergétique des logements et être plus en adéquation avec les objectifs de transition énergétique fixés par la loi. Ces modifications ont été apportées par la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) et la loi Climat et Résilience.

  • Nouveau DPE : l'objectif est de le rendre :
  • plus cohérent avec les enjeux climatiques ;
  • plus fiable, avec une nouvelle méthode de calcul ;
  • plus complet, avec des scénarios de travaux et des recommandations d’usage ;
  • plus lisible, grâce à un nouveau design.

Dans le détail, les principales modifications sont les suivantes :

  • Nouvelle méthode de calcul : cette méthode appelée "méthode 3CL-DPE", corrigée en novembre 2021, est plus précise que la méthode précédente et permet de mieux prendre en compte les spécificités du logement.
  • Nouvelle échelle de classement : elle compte désormais 7 classes, de A à G, au lieu de 8 classes auparavant.
  • La pleine opposabilité : le propriétaire d'un logement qui a été mal évalué peut engager la responsabilité du diagnostiqueur.
  • Obligation de travaux : pour les logements les plus énergivores à partir de 2028, avec des sanctions financières pour les propriétaires qui ne respectent pas cette obligation. Le DPE fait des recommandations de travaux sous forme de scénarios cohérents pour améliorer le niveau de performance du logement (isolation, ventilation, chauffage…).
  • Mention des émissions de gaz à effet de serre, afin de mieux prendre en compte l'impact environnemental du logement. L’étiquette du logement est déterminée selon sa plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en CO2.
  • Interdiction progressive des passoires énergétiques : à la location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034.
  • Indicateurs de confort d'été et ventilation : de nouveaux indicateurs et des leviers d'action pour améliorer le confort d'été.
  • Estimation de la facture annuelle : une estimation en euros est obligatoire dans les annonces immobilières depuis le 1er janvier 2022.

🔴 Classes E, F, G : les passoires énergétiques

Les classes E, F et G du Diagnostic de Performance Énergétique regroupent les logements les moins performants énergétiquement. Ils ont une consommation énergétique supérieure à 331 kWh/m²/an, ce qui peut représenter une facture d'énergie annuelle importante pour les occupants. Ils sont également associés à des émissions de gaz à effet de serre élevées, ce qui contribue au changement climatique.

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Ils sont considérés comme des "passoires énergétiques". Retrouvez tous les détails sur ces logements dans le tableau ci-dessous.

L'essentiel sur les classes E, F et G
C'est quoi ?Les logements les moins performants énergétiquement.
Quelle consommation ?Supérieure à 331 kWh/m²/an
Quelles conséquences ?Des factures d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre élevées, ce qui contribue au changement climatique.
Quelles solutions pour les propriétaires ?Réaliser des travaux de rénovation énergétique
Quelles sanctions ?
  • Interdiction à la vente.
  • Le gel de loyers.
  • Obligation de faire un audit énergétique
  • Amendes en cas de non-respect de la loi

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Pour améliorer sa note au DPE et sortir des classes E, F ou G, il est possible de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans son logement. Voici quelques exemples de travaux qui peuvent permettre d'améliorer la performance énergétique d'un logement :

  • L'isolation thermique des murs, combles et de la toiture par exemple, afin de réduire les déperditions de chaleur et de limiter les besoins en chauffage.
  • Le remplacement des fenêtres par des modèles plus performants permet de réduire les pertes de chaleur par les parois vitrées.
  • Le remplacement de la chaudière par un modèle plus performant, plus écologique de par l'utilisation de combustibles renouvelables - ou carrément par son remplacement par une pompe à chaleur.
  • Le remplacement du chauffe-eau par un modèle moins énergivore, voire bien plus écologique grâce au modèle thermodynamique (pac + ecs).
  • L'installation de panneaux solaires pour produire de l'électricité ou de l'eau chaude peut permettre de produire de l'énergie renouvelable et de réduire la consommation d'énergie du logement.
schéma déperditions de chaleur par le DPE

Ces travaux peuvent représenter un investissement financier important, mais ils peuvent permettre de réaliser des économies d'énergie à long terme et de valoriser le bien immobilier.

Il faut donc se renseigner sur les aides financières disponibles pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique, telles que le MaPrimeRénov', les subventions de l'Agence nationale de l'habitat ou les prêts à taux zéro.

effets réalisation de travaux sur le dpe
Si les travaux recommandés par le DPE sont réalisés, une estimation de leur impact sur l'étiquette énergie est donnée

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🔑 Quel DPE pour une location en 2023 ?

Le propriétaire est tenu de fournir un Diagnostic de Performance Énergétique pour une location immobilière en France, au sein du diagnostic technique remis au locataire lors de la signature du bail.

Le DPE est opposable en cas de litige entre le locataire et le propriétaire. Cela signifie que le locataire pourra se prévaloir des informations contenues dans le DPE pour engager la responsabilité du propriétaire en cas de non-conformité.

Le DPE peut également avoir une influence sur le prix de location d'un logement :

  • Un logement ayant une bonne classification énergétique (A, B, C) peut être considéré comme plus attractif pour les locataires, car il est supposé être moins énergivore et donc moins coûteux en termes de factures énergétiques.
  • En revanche, un logement ayant une classification énergétique plus basse (D, E, F, G) peut être considéré comme moins attractif et avoir un impact négatif sur le prix de location.
  • Un gel des loyers est en place pour les classes F et G depuis 2022.

Enfin, l'interdiction de la location de logements considéré comme des passoires énergétiques a été acté : en 2025 pour les classes G, en 2028 pour les classes F et en 2034 pour les classes E.

🏠 Quel DPE pour une vente en 2023 ?

La loi exige que le vendeur fournisse un DPE pour toute vente immobilière, en annexe au compromis de vente ou à l'acte de vente. Il aide en effet à déterminer la valeur énergétique du bien.

De plus, le DPE peut avoir une influence sur le prix de vente, car :

  • une bonne classification énergétique (A, B, C) peut être considérée comme plus attractif pour les acheteurs, car il est supposé être moins énergivore et donc moins coûteux en termes de factures énergétiques et de rénovations à l'avenir, notamment dans l'optique d'une revente.
  • En revanche, un logement ayant une classification énergétique plus basse (D, E, F, G) peut être considéré comme moins attractif et avoir un impact négatif sur le prix de vente, étant donné que des factures élevées pour l'énergie et la rénovation énergétique sont à attendre.

Ces mêmes passoires énergétiques devront obligatoirement réaliser des audits énergétiques plus poussés.

À savoir que depuis le 1er juillet 2021, une nouvelle méthode de calcul est en vigueur en France. Pour une nouvelle location, il est obligatoire de réaliser un nouveau DPE pour s'assurer de la bonne classification énergétique du bien.

⌛ Quelle est la durée de validité d'un DPE ?

Le DPE reste valable pendant une période de 10 ans à compter de sa date de réalisation.

Pendant cette période de validité, le DPE peut être utilisé pour des transactions immobilières telles que la vente ou la location d'un bien immobilier.

Après la période de validité de 10 ans, un nouveau DPE doit être réalisé pour garantir sa conformité et pour prendre en compte l'évolution de la performance énergétique du logement. Il est également recommandé de réaliser un nouveau diagnostic si des travaux de rénovation énergétique ont été effectués dans le logement, afin de refléter les changements apportés sur la consommation d'énergie.

En raison du changement de la méthode de calcul, les DPE réalisés avant juillet 2021 ne seront plus valables à partir du 1er janvier 2025.

Comment savoir si mon DPE est encore bon ? Vous pouvez vérifier sa validité en consultant le document du DPE. Si vous avez égaré votre diagnostic, vous pouvez demander une copie au diagnostiqueur ayant réalisé le diagnostic. Vous pouvez également vérifier si le DPE a été enregistré sur la base de données du Ministère de la Transition Écologique et Solidaire, en vous rendant sur le site de l’Observatoire DPE au sein de la rubrique « Trouver un DPE ». Renseignez le numéro à 13 caractères affiché sur votre Diagnostic.

⚖️ Est-ce que le DPE est obligatoire ?

Oui, le Diagnostic de Performance Énergétique est obligatoire en France. Il a été instauré par la loi sur la transition énergétique pour la croissance verte du 17 août 2015 et doit être réalisé pour tous les biens immobiliers mis en vente ou en location, qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement, d'un local commercial ou d'un bâtiment public.

La loi sur la transition énergétique pour la croissance verte vise à sensibiliser les propriétaires et les locataires sur la performance énergétique de leur logement, à encourager les travaux de rénovation énergétique et à réduire les émissions de gaz à effet de serre.

Le DPE doit être réalisé avant la mise en vente ou en location du bien immobilier. Il doit être mentionné dans l'annonce de vente ou de location, et doit être présenté aux futurs acquéreurs ou locataires lors de la signature du contrat de vente ou de location.

Enfin, en cas de DPE erroné ou incomplet, les propriétaires peuvent également engager la responsabilité du diagnostiqueur ayant réalisé le diagnostic.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des obligations liées au DPE ? Le DPE est une obligation légale pour les propriétaires vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des sanctions. Pour les propriétaires vendeurs, il s'agit d'une amende pouvant aller jusqu'à 15 000 euros ; pour les propriétaires bailleurs, l'impossibilité de faire évoluer le montant du loyer, la restitution de tout ou partie des sommes perçues au titre du loyer, ainsi qu'une amende pouvant aller jusqu'à 3 000 euros ; enfin pour les professionnels de l'immobilier : une amende pouvant aller jusqu'à 15 000 euros. De plus, le DPE doit être mentionné dans l'annonce de vente ou de location du bien immobilier. Si cette obligation n'est pas respectée, l'annonce peut être considérée comme trompeuse et entraîner des sanctions pour publicité mensongère.

📝 Qui peut réaliser un DPE ?

Le DPE doit être réalisé par un professionnel certifié et indépendant. Les personnes habilitées à réaliser l'audit sont des diagnostiqueurs immobiliers ayant obtenu une certification spécifique, délivrée par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (COFRAC).

Trouver un diagnostiqueur DPE

Il convient donc de vérifier que le diagnostiqueur choisi est bien certifié et compétent pour réaliser un DPE. Pour cela, il convient de se renseigner auprès des organismes professionnels tels que la Chambre Nationale des Diagnostiqueurs Immobiliers (CNDI), ou de se rendre sur le site du Gouvernement.

En outre, le diagnostiqueur doit être indépendant et impartial. Il ne doit avoir aucun lien avec les entreprises réalisant des travaux d'amélioration énergétique pour éviter tout conflit d'intérêts.

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Déroulement de l'audit

Voici comment se déroule généralement un audit énergétique :

  1. Préparation : le professionnel chargé de réaliser l'audit énergétique rencontre le propriétaire ou le gestionnaire du bâtiment afin de discuter des objectifs de l'audit et de collecter des informations sur le bâtiment telles que les plans, les factures d'énergie et les données de consommation.
  2. Analyse : il procède ensuite à une analyse approfondie du bâtiment, en effectuant une inspection physique de l'enveloppe du bâtiment, du système de chauffage, de ventilation et de climatisation, des équipements électriques et de la consommation d'énergie. Il peut également utiliser des outils tels que des caméras thermiques et des équipements de mesure pour identifier les points de perte d'énergie.
  3. Rapport : une fois l'audit énergétique terminé, l'expert rédige un rapport détaillé qui présente les résultats de l'analyse et recommande des mesures d'efficacité énergétique pour améliorer la performance du bâtiment. Le rapport peut également inclure des estimations de coûts, de retours sur investissement et de bénéfices environnementaux.
  4. Suivi : le rapport d'audit énergétique peut être utilisé pour élaborer un plan d'action pour la mise en œuvre des recommandations et pour surveiller les résultats à long terme. Un suivi régulier peut être effectué pour évaluer les économies d'énergie réalisées et pour identifier les opportunités d'amélioration supplémentaires.

L'audit énergétique est un processus rigoureux qui nécessite une expertise technique et une compréhension approfondie des systèmes énergétiques des bâtiments. Il peut aider les propriétaires et les gestionnaires de bâtiments à réduire les coûts d'énergie, à améliorer le confort des occupants et à réduire leur impact environnemental.

estimation postes de dépenses d'énergie logement DPE
Exemple d'estimation de postes de dépenses d'énergie du logement par le DPE

Que préparer en amont pour la bonne réalisation du DPE ?

Quelques conseils pour vous aider à gagner du temps :

  • Rassembler les documents nécessaires : le diagnostiqueur immobilier aura besoin de lire :
    • l'acte de propriété et le plan du logement,
    • les dernières factures d'énergie,
    • les notices et factures d'achat ou de rénovation des appareils de chauffe, fenêtres, ventilation et travaux d'isolation,
    • les rapports d'entretien des équipements de chauffage,
    • l'éventuelle étude thermique réalisée,
    • les éventuels justificatifs d'aide à la rénovation,
    • toute éventuelle information fournie par le syndic si vous êtes en copropriété.
  • Vérifier l'accès équipements de chauffage et de ventilation : le professionnel doit y avoir facilement accès pour pouvoir évaluer leur performance énergétique.
  • Nettoyer les espaces à évaluer : le diagnostiqueur doit pouvoir accéder à toutes les pièces du logement.
  • Préparer toutes vos questions à poser au professionnel.

Enfin, veillez à réaliser les travaux de rénovation énergétique avant de faire un nouveau DPE, pour éviter d'avoir à le refaire et le repayer lors de la mise en location ou en vente du bien.

💸 Quel est le coût d'un DPE ?

Le coût d'un DPE peut varier en fonction de plusieurs critères tels que la taille du logement, le type de bien immobilier, la localisation géographique, la complexité du bâtiment, etc.

En général, le prix du DPE oscille entre 80 et 250 € TTC pour un logement classique. Pour un bien immobilier plus grand ou plus complexe, le coût peut être plus élevé. En revanche, pour un studio ou un petit appartement, le coût est souvent moins élevé.

Son coût ne doit pas pour autant être un frein à sa réalisation, car il demeure une obligation légale pour les propriétaires vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers. De plus, il peut aider à identifier les travaux d'économies d'énergie à réaliser pour améliorer la performance énergétique du logement et réduire les coûts de consommation d'énergie à long terme.

Il est donc recommandé de demander des devis à plusieurs diagnostiqueurs certifiés pour comparer les tarifs et choisir celui qui convient le mieux à ses besoins et à son budget.

Comment faire un DPE gratuit ? Il est peu probable de pouvoir réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique gratuitement, car il s'agit d'une prestation réalisée par des professionnels certifiés et compétents, qui doivent garder une impartialité.

🧐 FAQ : vos autres questions

👍 Le DPE est-il vraiment fiable ?

Le DPE est une évaluation qui permet d'estimer la consommation énergétique d'un bien immobilier. Bien que cette évaluation soit basée sur des méthodes et des hypothèses standardisées, il ne constitue pas une mesure précise de la consommation énergétique réelle du bien immobilier. Par conséquent, il peut y avoir des variations entre les prévisions établies dans le DPE et la consommation d'énergie réelle.

Cependant, malgré ses limites, le DPE reste un outil utile pour évaluer la performance énergétique d'un bien immobilier et orienter les décisions d'investissement et de rénovation. Il convient donc de faire appel à un diagnostiqueur compétent et de fournir toutes les informations nécessaires pour obtenir une évaluation la plus précise possible. De plus, le DPE est une évaluation parmi d'autres et doit être utilisé en conjonction avec d'autres informations pour prendre des décisions éclairées en matière d'investissement et de rénovation énergétique.

🔎 Peut-on demander une contre-expertise de son DPE ?

Oui, il est possible de demander une contre-expertise de son DPE si on a des doutes sur sa fiabilité ou si l'on souhaite obtenir une seconde opinion. Cependant, cela implique souvent des frais supplémentaires, car il faut faire appel à un nouvel expert indépendant pour réaliser une nouvelle évaluation. Les résultats peuvent varier en fonction des méthodes utilisées et des critères évalués, et qu'une contre-expertise ne garantit pas nécessairement des résultats plus précis ou plus fiables.

🏠 Maison, appartement, local commercial : ça change quelque chose ?

Oui, le type de bien immobilier peut avoir une influence sur le DPE et les exigences qui y sont associées. Par exemple, les maisons individuelles et les appartements sont évalués selon des méthodes de calcul différentes, et les locaux commerciaux ont des exigences spécifiques en matière d'affichage du DPE. Il est donc important de comprendre les différences entre les types de biens immobiliers pour s'assurer que le diagnostic soit réalisé conformément aux exigences réglementaires.

✅ Dans quel cas un DPE vierge est-il autorisé ?

Un DPE vierge est autorisé dans certains cas, notamment lorsque le bien immobilier est en cours de construction ou de rénovation, ou s'il n'a pas été occupé depuis au moins deux ans. Il peut également être utilisé si les données relatives au bien immobilier sont insuffisantes pour réaliser une évaluation énergétique précise, par exemple si les factures énergétiques ne sont pas disponibles. Cependant, rappelons que le DPE vierge ne peut pas être utilisé pour la vente ou la location d'un bien immobilier et ne répond pas aux exigences légales.