DPE G location / vente : loi, conséquences, solutions
La classe G désigne les logements les plus énergivores du classement du diagnostic de performance énergétique (DPE) en France. Ces logements vont être impactés par la législation restrictive sur les passoires thermiques avec une interdiction de location et des difficultés de vente sur le marché.
Découvrez la réglementation sur les passoires thermiques de classe G, les conséquences pour louer ou vendre un logement DPE G, ainsi que les solutions pour sortir du statut de passoire énergétique.
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Un appartement classé G au DPE : quelle signification ?
Depuis sa réforme de 2021, le nouveau DPE s’attache à évaluer la consommation d’énergie (kWh/m2/an) et les émissions de gaz de serre (kg eqCO2/m2/an) d’un logement par le biais de critères conventionnels (isolation, consommation du système de chauffage, confort estival).
Le résultat du DPE est consigné sur une étiquette énergie-climat.
L’étiquette énergie-climat du logement fait l’objet d’un classement alphabétique via les classes d’énergie du DPE : de la lettre A pour un logement très performant et très économe, à la lettre G pour un logement avec une performance faible et très énergivore.
La classe énergie G au DPE est donc la plus mauvaise note du classement.
Caractéristiques du logement
Être classé G au DPE pour un logement envoie un très mauvais signal en termes de consommation d’énergie et de confort au quotidien.
Un appartement ou une maison de classe G est un logement très énergivore identifié par le DPE comme une passoire thermique.
Concrètement, un bâtiment avec un DPE G se caractérise par :
- une consommation d’énergie primaire entre 420 et 450 kWh/m² par an ;
- des émissions de GES supérieure 100 kg CO2eq/m² par an.
En France, les logements de classe G occupe 7 % du marché immobilier, soit plus de 2 millions de résidences principales.
Elles présentent quelques caractéristiques clés :
- La taille moyenne d’un logement de classe G est souvent inférieure à 30 m2 (18 % du parc immobilier total) soit la plupart du temps des studios.
- Il s’agit principalement de résidences anciennes, construites à près de 25 % avant 1975, et même une partie avant 1948.
- Cette vieillesse sur le marché est souvent synonyme de bâtiments avec une très faible ou une absence totale d’isolation. En conséquence, ce logement énergivore compte de nombreuses déperditions d’énergie par la toiture, les combles ou les murs, les fenêtres en simple vitrage.
- Occuper une classe G est très inconfortable avec une sensation d’humidité souvent importante dans les pièces. Au quotidien, les locataires ou propriétaires ont tendance à augmenter le thermostat et à surconsommer de l’énergie, sans pour autant atteindre une température ambiante confortable.
- Enfin, le profil d’une classe G désigne des logements équipés d’un système de chauffage énergivore et anti-écologique. La présence d’un chauffage à énergies fossiles est détectée dans près de 22 % des résidences en France : 18,5 % avec une chaudière au fioul et 3,5 % avec une chaudière au gaz.
Mises bout à bout, les caractéristiques d’une classe G identifient un bâtiment avec une consommation d’énergie bien trop élevée par rapport aux besoins réels des occupants.
Profil de consommation
Avec une consommation d’énergie primaire moyenne entre 420 et 450 kWh/m² par an, un logement classé G au DPE a une faible efficacité énergétique par rapport à d’autres classes.
Les meilleures notes du DPE telle qu’une classe A, B ou C affichent des écarts de consommation importants par rapport à la classe G ou même à la classe F.
Le DPE est donc un bon outil pour estimer les futures charges mensuelles d’un nouveau locataire ou propriétaire d’une classe G. Et sans surprise, il faut s’attendre à payer très cher sa facture d’énergie annuelle en habitant dans une classe G.
Voici un comparatif de consommations d’énergie entre une passoire thermique classe G et une classe B très recherchée sur le marché immobilier pour son excellente efficacité énergétique.
L’impact d’une classe G sur la facture d’énergie est très important, puisque cette mauvaise note DPE peut consommer jusqu’à 4 à 5 fois d’énergie en plus qu’une classe B ! Des écarts de consommation qui représentent autant d’euros en plus sur la facture d’énergie.
| Surface du logement | Consommations moyennes minimales et maximales d'une classe G en kWh/an | Consommations moyennes minimales et maximales d'une classe B en kWh/an |
|---|---|---|
| 30 m2 | 9 900 et 12 600 kWh | 2 100 et 3 300 kWh |
| 40 m2 | 13 200 et 16 800 kWh | 3 200 et 4 400 kWh |
| 50 m2 | 16 500 et 21 000 kWh | 3 500 et 5 500 kWh |
| 60 m2 | 19 800 et 25 200 kWh | 4 200 et 6 600 kWh |
| 80 m2 | 26 400 et 33 600 kWh | 5 600 et 8 800 kWh |
consommations minimales et maximales d'une classe B : Entre 70 et 110 kWh/m².an
Prenons l’exemple d’un logement de 50 m2. La facture de chauffage au gaz annuelle d’une classe G varie entre 1 355 € et 1 705 € par an (au prix de référence gaz de 0,08218 € en septembre 2023). En comparaison, la facture de gaz annuelle d’une classe B se situe seulement entre 284 et 446 € en moyenne à l’année !
Interdictions et obligations du propriétaire pour louer un logement de classe G
La réglementation en France est intransigeante avec les passoires thermiques.
En effet dans le cadre de la Loi Climat-Résilience, tous les logements mis en location ou à la vente sont soumis à des critères de décence énergétique à respecter.
Cette obligation très restrictive pour louer un logement de classe G ou F vise ainsi à proposer un marché locatif avec des biens immobiliers avec une bonne performance énergétique et éviter la précarité énergétique.
En conséquence, les logements font l’objet de diverses mesures visant à interdire la présence de passoire thermique de classe G sur le marché :
- depuis août 2022, le gel des loyers mis en place pour les logements de classe G ou F impacte financièrement les propriétaires. Il leur est interdit d’augmenter le loyer d’une passoire thermique pour tout nouveau bail, tout renouvellement de bail ou toute révision de loyer ;
- À partir de janvier 2025, l’étau se resserre avec l’interdiction de louer les passoires thermiques de classe G. A partir de 2028, cette interdiction vise les logements de classe DPE F. Enfin, les logements de classe E du DPE en 2034
⚠️ A terme, seuls les logements avec des critères de décence minimal à hauteur de la classe D seront autorisés sur le marché locatif.
Quelles conséquences a une classe G sur la vente d'un logement ?
Il n’y existe aucune mesure d’interdiction pour vendre une passoire énergétique de classe G. Cependant, les propriétaires doivent s’attendre à quelques difficultés sur le marché immobilier.
Prix de vente à la baisse
L’impact de la classe G sur un logement est très négatif. En effet, les biens immobiliers avec une mauvaise note au DPE subissent une décote en cas de vente.
La raison est évidente : la fameuse « valeur verte » d’un logement de classe G, soit sa valeur énergétique et environnemental sur le marché, est fortement dépréciée par rapport à d’autres classes énergie plus performantes et avec une empreinte carbone réduite.
Dans un logement de classe G, il faut s’attendre à payer des factures d’énergie élevées. D’autre part, les potentiels acheteurs savent via le DPE qu’ils vont investir dans des logements où les travaux de rénovation sont fatalement nombreux et/ou coûteux !
En conséquence, la demande sur le marché immobilier se focalise davantage sur les biens de classe A, B ou C.
A l’inverse, les logements de classe G subissent généralement une moins-value immobilière. On estime que les prix de vente des passoires thermiques se négocient jusqu’à 18 % moins chers par rapport à une classe D.
Obligation d’audit énergétique
Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires de logements avec une classe F ou G doivent réaliser un audit énergétique obligatoire en complément du DPE réglementaire.
Cette étude technique plus poussée que le DPE permet d’avoir une vue détaillée et chiffrée des rénovations énergétiques à entreprendre sur une passoire thermique. L'audit préconise un ensemble de travaux pour améliorer le classement DPE.
En général, les travaux de rénovation conseillés permettent d’atteindre la classe B.
Une meilleure note au DPE permet de sortir du statut de passoire énergétique. Ce changement est crucial pour vendre son bien immobilier au prix avec une jolie plus-value !
Je suis propriétaire d’un logement de DPE G : faut-il vendre ou rénover ?
Tout dépend des travaux de rénovation à réaliser et de leur coût. L’investissement peut être important, il est donc conseillé de bien étudier le rapport travaux/prix de vente.
Si le rapport « coût des travaux (déduction faite des aides disponible)/plus-value estimée avec une meilleure classe » est positif, le propriétaire d’une classe G peut gagner de l’argent sur la vente. Dans ce cas, il est conseillé de rénover avant de vendre une passoire énergétique.
Dans le cas contraire, il est plus intéressant pour un propriétaire d’une passoire énergétique de vendre son bien en l’état. Bien évidemment, il faudra consentir à une moins-value.
A noter enfin que les logements occupés moins de 4 mois par an sont exemptés de DPE, ce qui signifie que les locations saisonnières et résidences secondaires peuvent ne pas être soumises au disagnostic immobilier.
Comment sortir du statut de passoire thermique ?
La seule solution pour obtenir une meilleure note au calcul du DPE est de rénover son logement pour améliorer sa performance énergétique et environnementale.
Les travaux recommandés
Pour passer d’une classe G à une classe énergie supérieure, il est vivement recommandé d’entreprendre 3 types de travaux de rénovation :
- l’isolation thermique est un point essentiel à prioriser pour consommer moins et mieux. Une bonne étanchéité supprime les déperditions d’énergie et évite les consommations d’énergie inutiles.
- le remplacement d’un système de chauffage énergivore par une solution économique et écologique. Avec un chauffage aux énergies renouvelables, il est possible de diviser sa facture de chauffage par 2 voire par 3 ! Parmi les modèles plébiscités pour leur haute performance énergétique, on cite : la pompe à chaleur air-eau ou la PAC géothermique, la chaudière aux granulés pour les logements équipés d'un système de chauffage centrale, et le chauffe-eau thermodynamique ou le chauffe-eau solaire pour l'eau chaude sanitaire.
- l’installation d’un système de ventilation performant augmente la circulation de l’air dans les pièces, réduit l’humidité et permet de chauffer les pièces plus rapidement. Selon la situation, vous pouvez opter pour une ventilation mécanique contrôlée (VMC) simple flux ou une VMC double flux.
Les aides disponibles
Pour encourager les particuliers à amorcer la transition énergétique des passoires thermiques, plusieurs aides financières sont disponibles.
Éligibles sous conditions, ces subventions peuvent vous aider à financer les travaux de rénovation dans un logement. On citera notamment le bonus "sortie de passoire thermique" de MaPrimeRenov’ et l’éco-prêt à taux zéro.
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Je compte louer un logement de classe G : est-ce le bon choix ?
Jusqu’en 2025, la location d’un logement noté G au DPE est encore autorisée. Toutefois, est-ce le bon choix pour un potentiel locataire ?
D’un point de vue économique et confort de vie, la réponse est non.
En habitant dans une passoire thermique, nous avons vu précédemment dans cet article que les factures d’énergie attendues seront astronomiques.
Côté confort, en hiver il faudra prévoir la petite laine en permanence voire plusieurs couches de linge pour éviter de prendre froid. En été, l’isolation défaillante d’une classe G ne permet pas de maintenir une température agréable dans les pièces. Surchauffe assurée en période de canicule !
Un des seuls recours d’un futur locataire d’une passoire thermique est de sensibiliser le propriétaire à réaliser des travaux de rénovation. En faisant jouer la valorisation du bien sur le marché locatif, il est possible de le convaincre mais il est libre aussi de refuser.
Le sursis est de courte durée puisqu’à partir de 2025 pour proposer son bien de classe G à la location, le propriétaire n'aura pas d'autre choix que de réaliser des travaux de rénovaton énergétique.
Avant de signer le bail de location, il est essentiel de vérifier la validité du DPE :
- la consommation d’énergie du logement doit correspondre à une classe G. Les logements ayant une consommation supérieure à 450 kWh d’énergie finale par m² et par an sont interdits à la location depuis janvier 2023 ;
- le loyer ne doit pas avoir été augmenté par rapport au précédent bail de location.
Dois-je quitter le logement de classe G que je loue en 2025 ? Tout dépend de la date de fin de validité de votre bail de location. En effet, l'ensemble des baux signés avant l'échéance du 1er janvier 2025 ne sont pas concernés par l'interdiction de mise en location d'une classe G. Concrètement, le bail continue sans que le propriétaire ait l'obligation de réaliser des travaux de rénovation.
En revanche, il est tenu de proposer un logement avec une meilleure classe énergétique au DPE dès la fin du bail ou de son renouvellement tacite. Autrement dit, soit des travaux de rénovation sont réalisés, soit le logement de classe G est retiré du marché de la location immobilière.
Je compte acheter un logement de classe G : est-ce un bon investissement ?
L’achat d’un appartement ou d’une maison de classe G peut être une réelle opportunité pour les investisseurs.
Toutefois, l’investissement de départ peut être conséquent sans compter les travaux de rénovation à entreprendre.
Acheter pour rénover
Est-il rentable dans ce cas d’acheter un logement de classe G ? Surtout si vous envisagez d’acheter une passoire énergétique pour ensuite la louer ?
Plusieurs facteurs ont un impact sur la viabilité d’un projet d’achat d’une passoire énergétique. Il est essentiel pour nos experts d’étudier au cas par cas chaque projet.
Le lieu d’habitation joue un rôle primordial puisque les tensions sur le marché immobilier ne sont pas les même entre les grandes villes et les communes de moyenne ou petite habitation. C’est le jeu de l’offre et de la demande. Un appartement à Lyon se négocie généralement plus cher qu’un logement équivalent dans La Creuse par exemple.
Selon la zone géographique visée, le futur propriétaire d’un logement de classe G peut espérer négocier un prix de vente jusqu’à 20 % moins cher par rapport à une classe supérieure.
Si une passoire thermique rénovée peut ensuite être revendue avec une belle plus-value immobilière, une prix des travaux de rénovation ne doit pas être supérieur à la décote du bien. C'est pourquoi il est essentiel de bien chiffrer les travaux énergétiques pour ne pas perdre de l’argent. Faites appel à des professionnels RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour avoir un bon accompagnement et bénéficier des aides disponibles. N’hésitez pas à faire plusieurs devis pour réduire la charge des travaux au maximum.
Acheter un logement non soumis au DPE
Si l'investissement dans un logement de classe G vous parait trop risqué, il est toujours possible de se tourner vers des bâtiments exemptés de DPE :
- une résidence classée monument historique,
- un logement destiné à être occupé moins de 4 mois par an (résidence secondaire ou location saisonnère),
- un bâtiment composé uniquement d'une cheminée ouverte comme système de chauffage.
Ces solutions peuvent être de bonnes alternatives pour investir dans un logement non soumis à la réglementation sur les passoires thermiques.