Passoire thermique location / vente : définition, loi et interdiction
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Près de 7 millions de logements en France sont considérés comme des passoires énergétiques. Notés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique, ces appartements ou maisons très énergivores sont visés par une réglementation sur les passoires thermiques avec une interdiction à la location et une difficulté croissante à se vendre.
Découvrez les informations essentielles pour tout comprendre des passoires thermiques : les caractéristiques pour les reconnaître, la réglementation en vigueur, les solutions disponibles pour les rénover.
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Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
L’expression imagée de passoire thermique ou passoire énergétique renvoie à certains types de logements dont la principale caractéristique réside dans un mauvais DPE.
Définition d’une passoire énergétique
Une passoire thermique ou énergétique désigne principalement un logement ayant une note F ou G au diagnostic de performance énergétique.
Concrètement, un appartement ou une maison qualifié de passoire énergétique se caractérise par :
- un dépassement de seuils de décence énergétique. Les passoires thermiques désignent ainsi les logements qui consomment le plus énergie et émettent le plus de gaz à effet de serre. Depuis le 1er janvier 2023, une passoire thermique se caractérise avec une consommation d’énergie supérieure à 450 kWh/m2/an soit la tranche élevée des logements notés G au DPE. Dès 2025, elle concernera les logements de classe G puis les logements de classe F en 2028, soit avec une consommation d’énergie supérieure à 330 kWh/m2/an et des émissions de CO2 moyennes supérieures à 70 kg/m2/an ;
- une mauvaise isolation thermique des combles, de la toiture, des murs ou des planchers. Ce critère donne tout son sens au terme de « passoire thermique » puisqu’il illustre bien les pertes d’énergie d’un logement avec une étanchéité défaillante.
Une passoire thermique désigne un logement avec les 2 plus mauvaises notes parmi les 7 classes énergie du DPE : la note F ou G.
Le parc des passoires thermiques en France
Selon l’état des lieux du Ministère de la Transition énergétique, les passoires thermiques représentent près de 17 % de l’ensemble du parc immobilier, soit près de 7 millions sur un total de 30 millions.
Les passoires énergétiques sont en grande majorité des logements anciens construits avant 1975 et de toute réglementation thermique. Elles composent également notamment 30 % des maisons individuelles d’une surface comprise entre 30 et 60 m2 (du studio au T2) en France.
Outre la très mauvaise qualité de l'isolation, les passoires énergétiques sont le plus souvent équipés d’un système de chauffage très énergivore aux énergies fossiles (chaudière au fioul ou au gaz).
Toutefois, elle ne définit pas fatalement un logement insalubre, puisque généralement seule l’isolation est vétuste : le terme est seulement synonyme de mauvaise performance énergétique.
👎 Cette combinaison explosive rend les passoires énergétiques très difficiles à chauffer et avec souvent un confort thermique faible et des factures d'énergie très elevées.
Comment savoir si un appartement ou une maison est une passoire thermique ?
Voyons de plus près les points clés pour reconnaître et identifier une passoire.
Mauvaise classe DPE
Le premier signe pour identifier une passoire énergétique vous est donné par le DPE. Cette étude technique est obligatoire pour louer ou vendre un logement.
Pour rappel, le DPE évalue la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement. La note moyenne obtenue à partir de la simulation du DPE permet de donner un classement énergétique des logements suivant un système de notation alphabétique : de la classe A (logement très économe) à la classe G (logement très énergivore).
Classe énergie | Consommation d'énergie en kWhEP/m²/an | Emissions de gaz à effet de serre en kg CO2/m2.an |
|---|---|---|
| Classe A | Jusqu'à 70 kWh/m².an | Jusqu'à 6 kg CO2/m².an |
| Classe B | Entre 70 et 110 kWh/m².an | entre 6 et 11 kg CO2/m².an |
| Classe C | Entre 110 et 180 kWh/m².an | entre 11 et 30 kg CO2/m².an |
| Classe D | Entre 180 et 250 kWh/m².an | entre 30 et 50 kg CO2/m².an |
| Classe E | Entre 250 et 330 kWh/m².an | entre 50 et 70 kg CO2/m².an |
| Classe F | Entre 330 et 420 kWh/m².an | entre 70 et 100 kg CO2/m².an |
| Classe G | Entre 420 et 450 kWh/m².an | Supérieure à 100 kg CO2/m².an |
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La nouvelle version du DPE de 2021 est un bon outil pour avoir une évaluation plus fine et transparente sur la représentation des logements très énergivores dans le parc immobilier en France.
En effet, le calcul du DPE permet de savoir si son logement est catégorisé comme passoire thermique. Une étiquette F ou G sur le DPE désigne un logement dit en passoire thermique.
Voyons un exemple d’étiquette DPE réglementaire :
Confort thermique faible
Habiter dans une passoire énergétique est un calvaire au quotidien. L’humidité présente par manque d’isolation crée un inconfort thermique avec une sensation de froid fréquente.
Les signes pour la reconnaître sont nombreux : la condensation se forme sur les vitres, les parois des murs sont froids et humides au toucher, des taches vertes ou noires se forment sur les plafonds ou les recoins des murs.
Résultat, les occupants ont tendance à augmenter le chauffage pour atteindre une température ambiante optimale dans les pièces. Un effort rendu bien inutile par la vétusté de l’isolation qui laisse passer les courants d’air et les déperditions d’énergie.
Facture d’énergie élevées
La fiche d’identité d’une passoire énergétique implique aussi une autre réalité : dans ces logements mal isolés, la consommation d’énergie pour se chauffer est élevée ainsi que la précarité énergétique des occupants (locataires ou propriétaires).
Les locataires ou propriétaires de passoire thermique consacrent près de 10 % de leurs revenus à leur facture d’énergie. Un taux qui va mécaniquement augmenter au gré des hausses successives sur les prix des énergies et de l’inflation.
Autrement dit, une passoire thermique est un véritable gouffre financier pour les locataire ou propriétaires.
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Propriétaire d'une passoire thermique : que faire ?
Les logements très énergivores avec une mauvaise note au DPE font l’objet d’une réglementation restrictive sur le marché locatif ou de vente immobilière.
L’objectif premier du gouvernement est de retirer les passoires énergétiques du marché immobilier afin de proposer uniquement à la location ou à la vente des logements avec une bonne note au DPE.
Gel des loyers
Dans le cadre de la Loi Climat-Résilience, la réglementation oblige les propriétaires à geler le loyer de leur passoire thermique depuis le 24 août 2022.
Cette interdiction d’augmenter le loyer d’un logement avec une classe F ou G concerne tous les logements du parc privé, meublés ou non meublés, du studio à la villa. Seule exception, les locations saisonnières qui sont exemptées de cette obligation.
Concrètement, il est interdit au propriétaire d’augmenter le loyer d’une passoire thermique pour tous les baux à partir du 24 août 2022 :
- un nouveau bail ;
- un renouvellement (fin du bail mais reconduction avec le même locataire) ;
- en cours de bail (révision annuelle).
Pour être autorisé à augmenter le loyer de sa location, il est nécessaire de sortir de son statut de passoire thermique avec un nouveau DPE. La seule solution pertinente est de réaliser certains travaux de rénovation énergétique et de réaliser un autre DPE pour obtenir une meilleure classe énergétique (A, B, C ou D).
Quand sera-t-il interdit de louer une passoire thermique ?
En plus du gel des loyers, la loi va imposer progressivement une interdiction de mise en location pour certains logements énergivores. Ce retrait des passoires thermiques du marché touche des bâtiments au dessus de certains critères de décence énergétique.
En effet, la réglementation sur l’interdiction de louer une passoire énergétique concerne les logements avec un classe F ou G. Les logements de classe E vont aussi être impactés au fil des années :
Date d'échéance | Classe énergie interdite de mise en location | Consommation d'énergie en kWhEP/m²/an | Emissions de gaz à effet de serre en kg CO2/m2.an |
|---|---|---|---|
| Depuis le 1er janvier 2023 | une partie de la classe G et supérieure | égale ou supérieure à 450 kWh/m².an | Supérieure à 100 kg CO2/m2.an |
| A partir du 1er janvier 2025 | Classe G | Entre 420 et 450 kWh/m².an | Supérieure à 100 kg CO2/m².an |
| A partir du 1er janvier 2028 | Classe F | Entre 330 et 420 kWh/m².an | entre 70 et 100 kg CO2/m².an |
| A partir du 1er janvier 2034 | Classe E | Entre 250 et 330 kWh/m².an | entre 50 et 70 kg CO2/m².an |
⚠️ A noter qu’il sera légal de louer une passoire thermique pour tous les baux signés, renouvelés ou reconduits avant le 1er janvier 2025 pour les classes G et le 1er janvier 2028 pour les classes F.
Pour se conformer à la Loi, l’interdiction de louer ces passoires thermiques après 2025 ou 2028 est programmée soit lors du changement de locataire, soit lors du renouvellement du bail de location (durée moyenne du bail : 3 ans).
Dans quels cas investir dans le locatif d’une passoire thermique ?
Certains propriétaires choisissent de vendre leur bien afin d’échapper à l’interdiction de location de logement de classe F ou G. Est-il intéressant d’acheter et d’investir dans une passoire thermique dans le but de le louer ?
A notre avis oui, mais à la condition de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Il est vrai qu’une ancienne passoire thermique rénovée en classe B, C ou D est beaucoup plus alléchante pour les locataires.
Et les avantages sont multiples pour le propriétaire :
- il est plus facile de proposer un loyer élevé au vu de la valorisation du bien ;
- le logement rénové se loue plus facilement et rapidement, ce qui permet de s’assurer d’un revenu régulier.
Néanmoins, il est conseillé de bien évaluer les coûts estimés des travaux de rénovation énergétique nécessaires. Ce chiffrage moyen est énoncé dans le DPE et l’audit énergétique portés à la connaissance de l’acquéreur dès l’avant-vente du logement.
La location saisonnière (Airbnb) : une bonne idée ?
Les propriétaires qui souhaitent s’éviter une interdiction de location de leur passoire thermique peuvent se tourner vers la mise en location pour meublés touristiques.
En effet, il n'est pas obligatoire pour une location saisonnière de respecter certains critères de décence énergétique.
Le prix de la location est libre sans gel de loyer ni obligation de porter mention de la consommation d’énergie excessive de la passoire thermique sur l’annonce immobilière.
Toutefois, il est impératif de respecter certaines règles telles que :
- proposer un logement pour être utilisé en tant que location de vacances ;
- la durée de la location saisonnière ne doit pas excéder 90 jours/locataire/an ;
- la durée du bail peut se faire à la journée, à la semaine ou au mois.
La transformation en local commercial : une solution ?
Il n’existe pas d’interdiction de location pour les bâtiments tertiaires énergivores. Autrement dit, le DPE tertiaire pour un local commercial n’oblige pas le propriétaire à se conformer à des critères de décence énergétique pour louer son bien.
D’autre part, il n’y a aucune obligation de réaliser un DPE pour un local commercial en cas de location ou pour toutes les surfaces inférieures à 250 m2.
Dans ce cas, il est possible de transformer une passoire thermique en local commercial pour pouvoir louer son bien immobilier énergivore.
Toutefois, il est souvent nécessaire de mettre aux normes le bien immobilier afin de répondre à certains critères techniques (électricité, ventilation, sécurité).
Faut-il mieux vendre ? Et si oui, quand ?
La vente est l’ultime alternative qui se présente pour les propriétaires de passoire énergétique.
Seulement, vous devez garder en tête que l’impact d’une classe F ou G est très négative sur la valeur du bien immobilier.
En effet depuis la réforme du DPE en 2021, il est observé une décote sur les logements les plus énergivores. Les passoires thermiques se négocient en moyenne à un prix de vente de 18 % inférieur à celui d’une classe D à surface égale. Cette décote peut être supérieure à 20 % par rapport à une classe A ou B.
Acheter une passoire thermique : avantages et inconvénients
Les potentiels acheteurs d’un logement de classe F ou G se demandent s’il est rentable d’investir dans une passoire thermique.
Voyons de plus près les principaux points positifs et négatifs à prendre en compte avant d’acquérir un bien énergivore.
L’achat d’une passoire énergétique peut être une belle opportunité financière : en effet, le logement de classe F ou G se vend généralement à un prix de vente bien au dessous du prix du marché.
Néanmoins, il est indispensable d’être attentif au plan de financement de la passoire thermique. Il doit être bien ficelé avec la prise en compte :
- du coût des travaux de rénovation énergétique ;
- des aides financières déductibles ;
- de l’éventuel emprunt immobilier accordé par la banque. Sur ce point, les banques sont de plus en plus frileuses à accorder un prêt immobilier pour l’achat d’une passoire thermique. Les conditions d’accès au crédit se réduisent : baisse du taux d’endettement, apport personnel demandé plus important, etc.
Autre point de vigilance : l’achat d’une passoire thermique dans une copropriété peut rencontrer quelques difficultés.
Il est en effet nécessaire d’obtenir l’accord de tous les autres copropriétaires avant de réaliser des travaux de rénovation. Selon la nature desdits travaux, il peut y avoir des refus catégoriques ; ce qui peut mettre en péril la viabilité de votre projet d’investissement.
Louer une passoire thermique : nos recommandations
Les propriétaires disposent de délais avant que la réglementation sur les passoires thermiques ne leur impose une interdiction de location : jusqu’en 2025 pour la classe G, 2028 pour la classe F et 2034 pour la classe E.
Pour les locataires, jusqu’à ces échéances, il est tout à fait légal de louer une passoire énergétique. Que faire dans ce cas : louer ou pas un logement très énergivore ?
Je vais louer une passoire énergétique
De nombreuses raisons peuvent pousser certains particuliers à louer un logement de classe Fou G : coût du loyer, crise du logement dans le secteur géographique visé ou tout simplement coup de cœur, etc.
Même si les raisons sont multiples, il est essentiel de prendre garde à certains points de vigilance.
- Habiter une passoire thermique est synonyme de factures d’énergie élevées et d’inconfort thermique au quotidien. La facture de chauffage annuelle dépasse souvent plusieurs milliers d’euros selon la surface du logement.
- Côté confort, l’humidité souvent très présente ainsi que les courants d’air liés à un manque d’isolation créent des désagréments au quotidien.
Le seul levier à disposition pour mieux vivre dans une passoire thermique est tout simplement d’améliorer ses performances énergétiques.
Le locataire peut essayer de convaincre le propriétaire de réaliser des travaux de rénovation énergétique, mais il peut les refuser jusqu’à l’interdiction de mise en location. Après cette échéance, tout refus expose le propriétaire à une perte financière avec des loyers non perçus.
Je loue actuellement une passoire énergétique
Un bail signé avant l’interdiction de location d’un logement de classe G (2025) et de classe F (2028) est autorisé à se poursuivre. Autrement dit, le locataire continue à habiter le logement et le propriétaire n’est pas obligé de réaliser des travaux.
Cependant, le propriétaire a l’interdiction d’augmenter les loyers depuis le 24 août 2022. Aucune révision annuelle n’est autorisée, ni augmentation lors de la reconduction tacite du bail.
Ensuite pour continuer à louer son bien, le propriétaire est dans l’obligation de le rénover dès la fin du bail (entre 2 locataires) ou de son renouvellement à la fin de la durée légale de 3, 6 ou 9 ans (même locataire).
Rénover pour améliorer le classement DPE d’une passoire thermique
Les travaux de rénovation énergétique s’avèrent une solution pertinente pour louer ou vendre une passoire énergétique.
Le diagnostic de performance énergétique ainsi que l’audit énergétique (obligatoire lors d’une vente) sont des outils précieux pour vous aider à sortir du statut de passoire thermique. Ces rapports préconisent les travaux de rénovation nécessaires pour passer d’une classe F ou G à une classe supérieure.
En général, l’essentiel des recommandations se focalisent sur 3 bouquets de travaux :
- l’isolation thermique est un élément prioritaire pour améliorer la performance du bâti. Il est important de limiter au maximum les déperditions d’énergie, améliorer l’étanchéité et réduire les consommations d’énergie. Plusieurs types de travaux de rénovation sont envisageables : l’ isolation des combles, l’isolation de la toiture, l’isolation des murs intérieurs ou l’isolation des murs extérieurs, etc. ;
- le remplacement d’un système de chauffage énergivore par une solution économique et écologique. Un chauffage aux énergies renouvelables utilise des énergies gratuites (soleil, air, eau) pour produire l’énergie nécessaire pour chauffer un logement de manière optimale. Economies d’énergie garanties ! Parmi les modèles plébiscités pour leur haute performance énergétique, on cite : la pompe à chaleur air-eau ou la PAC géothermique, la chaudière au bois, le chauffe-eau thermodynamique, le chauffe-eau solaire, etc. ;
- Un système de ventilation performant permet une bonne circulation et renouvellement de l’air ambiant. Elle limite aussi les déperditions d’énergie. Selon la situation, vous pouvez opter pour une ventilation mécanique contrôlée (VMC).
Réduisez le coût des travaux avec les aides financières disponibles ! Les pouvoirs publics ont mis en place différentes subventions pour aider les particuliers à réaliser des travaux énergétiques d’un logement énergivore.
Disponibles sous conditions d’éligibilité, vous pouvez ainsi faire appel au Bonus de sortie de passoire thermique de MaPrimeRénov, à la TVA réduite, à l’éco-prêt à taux zéro etc.