Par Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? Définition
Une passoire thermique (ou passoire énergétique) est un logement très énergivore classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Mal isolé et souvent équipé d’un chauffage vétuste, il consomme plus de 330 kWh/m²/an d’énergie primaire ou émet plus de 70 kg de CO2/m²/an. Ces logements sont progressivement interdits à la location depuis le 1er janvier 2025.
Concrètement, la passoire thermique correspond aux 2 plus mauvaises notes parmi les 7 classes énergétiques du DPE :
- la classe F : de 330 à 420 kWh/m²/an d’énergie primaire ou de 70 à 100 kg CO2eq/m²/an ;
- la classe G : plus de 420 kWh/m²/an ou plus de 100 kg CO2eq/m²/an.
La classe est déterminée par un double seuil — consommation d’énergie primaire et émissions de gaz à effet de serre — et c’est la plus mauvaise des deux performances qui l’emporte (détail des seuils et de la méthode de calcul du DPE).
Le terme imagé de « passoire » renvoie aux déperditions de chaleur d’un bâti mal isolé (combles, toiture, murs, planchers) : l’énergie s’échappe comme l’eau d’une passoire. Ces logements, en grande majorité construits avant 1975 et toute réglementation thermique, cumulent inconfort (froid, humidité, condensation) et factures d’énergie élevées. Une passoire thermique n’est pas pour autant un logement insalubre : le terme désigne uniquement une mauvaise performance énergétique.
Combien de passoires thermiques en France en 2026 ?
Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), la France métropolitaine compte 3,9 millions de passoires thermiques parmi les 30,9 millions de résidences principales au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc. En intégrant les résidences secondaires et les logements vacants, le total atteint 5,4 millions de logements (ONRE / SDES).
| Périmètre | Nombre de logements | Part du parc |
|---|---|---|
| Classe F (résidences principales) | ≈ 2,4 millions | 7,9 % |
| Classe G (résidences principales) | ≈ 1,5 million | 4,8 % |
| Total F + G — résidences principales | 3,9 millions | 12,7 % |
| Ensemble du parc (avec résidences secondaires et logements vacants) | 5,4 millions | 14,4 % |
Le nombre de passoires recule d’environ 327 000 logements en un an parmi les résidences principales, sous l’effet combiné des rénovations, des démolitions et des sorties du marché locatif. Le mouvement s’accélère fortement en 2026 avec la réforme du calcul du DPE.
Passoire thermique et loi : quelles conséquences pour le propriétaire ?
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 organise le retrait progressif des passoires thermiques du marché immobilier. Les conséquences diffèrent selon que le logement est mis en location ou en vente.
À la location : gel des loyers et interdictions progressives
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G sont gelés : aucune augmentation possible entre deux locataires, au renouvellement du bail ni lors de la révision annuelle (ecologie.gouv.fr). Pour augmenter à nouveau le loyer, le propriétaire doit sortir du statut de passoire thermique et l’attester par un nouveau DPE.
S’y ajoute l’interdiction progressive de mise en location au titre de la décence énergétique :
- depuis le 1er janvier 2023 : logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale (une partie de la classe G) ;
- depuis le 1er janvier 2025 : toute la classe G ;
- à partir du 1er janvier 2028 : la classe F — plus aucune passoire thermique ne pourra alors être louée ;
- à partir du 1er janvier 2034 : la classe E, pourtant hors du périmètre des passoires.
L’interdiction s’applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après chaque échéance ; le locataire en place peut rester dans les lieux, mais peut exiger la mise en conformité du logement. En outre-mer, le calendrier est décalé : classe G interdite en 2028, classe F en 2031. Obligations du bailleur, sanctions, recours du locataire, cas des meublés de tourisme et exceptions en copropriété sont détaillés dans notre guide DPE et location.
À la vente : audit énergétique obligatoire et décote
Il reste parfaitement légal de vendre une passoire thermique. Mais depuis le 1er avril 2023, la vente d’une maison individuelle (ou d’un immeuble en monopropriété) classée F ou G impose de remettre à l’acheteur un audit énergétique réglementaire, étendu à la classe E depuis le 1er janvier 2025 (economie.gouv.fr). L’annonce doit par ailleurs porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
Conséquence directe : la décote « valeur verte ». Selon les Notaires de France, une maison classée G se vend en moyenne 25 % moins cher qu’une maison équivalente classée D (environ 12 % de décote pour un appartement), et chaque classe perdue coûte en moyenne 8 % de la valeur d’une maison (immobilier.notaires.fr). À l’inverse, ce prix décoté peut représenter une opportunité pour un acheteur prêt à rénover — à condition d’intégrer le coût des travaux et les aides mobilisables dans le plan de financement dès l’offre d’achat.
Comment savoir si mon logement est une passoire thermique ?
Le seul critère officiel est l’étiquette du DPE : un logement est une passoire thermique si, et seulement si, il est classé F ou G. Plusieurs moyens permettent de le vérifier :
- consulter le DPE du logement : il est obligatoirement annexé au bail ou au dossier de vente. Attention, tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont expirés (durée de validité du DPE) ;
- rechercher le logement sur l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe : tout DPE déjà réalisé y est consultable gratuitement à partir de l’adresse ou du numéro du diagnostic (observatoire-dpe-audit.ademe.fr) ;
- lire l’annonce immobilière : pour les logements F et G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » est obligatoire depuis 2022 ;
- faire réaliser un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié si le logement n’en a pas : comptez entre 100 et 250 € (prix du DPE).
Certains signes du quotidien trahissent aussi une passoire, sans valeur officielle : sensation de froid persistante malgré le chauffage, parois froides et humides, condensation sur les vitres, moisissures dans les angles et factures d’énergie anormalement élevées, premier pas vers la précarité énergétique (nos conseils d’économies d’énergie).
Comment sortir du statut de passoire thermique ?
Deux voies permettent de quitter les classes F et G : la mise à jour gratuite du DPE pour les logements chauffés à l’électricité, et la rénovation énergétique pour tous les autres.
1. Vérifier d’abord le nouveau DPE 2026 : une sortie gratuite, sans travaux
Si le logement est chauffé à l’électricité (radiateurs, plancher chauffant, pompe à chaleur, chauffe-eau électrique), commencez par vérifier l’effet du nouveau coefficient 1,9 : environ 850 000 logements sortent des classes F et G au 1er janvier 2026, sans aucuns travaux. Il suffit de télécharger gratuitement l’attestation de nouvelle étiquette sur l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe, sans refaire de diagnostic ni nouvelle visite. Aucun logement ne voit son étiquette baisser avec cette réforme.
La sortie de F ou G par cette voie est pleinement opposable : elle lève le gel des loyers, l’interdiction de location et la mention « consommation énergétique excessive » sur les annonces.
2. Engager des travaux de rénovation énergétique
Pour les autres logements, la sortie du statut de passoire passe par des travaux de rénovation énergétique. Le rapport du DPE — et l’audit énergétique en cas de vente — contient des scénarios de travaux chiffrés avec les gains de classe attendus. Trois postes concentrent l’essentiel des gains, dans cet ordre :
-
1
Isoler le bâti, chantier prioritaire : jusqu’à 30 % des déperditions de chaleur passent par le toit. L’isolation des combles, de la toiture et des murs fait gagner une à deux classes et conditionne l’efficacité de tout le reste (guide complet de l’isolation thermique).
-
2
Remplacer le chauffage énergivore (fioul, vieille chaudière gaz, convecteurs vétustes) par un équipement performant : pompe à chaleur air-eau ou géothermique, chaudière à granulés, et pour l’eau chaude sanitaire un chauffe-eau thermodynamique ou solaire. Le gain porte sur les deux seuils du DPE, énergie et carbone.
-
3
Installer une ventilation performante : après isolation, une VMC simple ou double flux évacue l’humidité, protège le bâti et limite les déperditions liées au renouvellement de l’air.
-
4
Faire réaliser un nouveau DPE après les travaux (100 à 250 €) pour attester officiellement la nouvelle classe : c’est lui qui met fin au gel des loyers et aux interdictions.
Quelles aides pour rénover une passoire thermique en 2026 ?
La sortie de passoire est le cœur de cible des aides à la rénovation énergétique. En 2026, le dispositif principal est MaPrimeRénov’ en parcours accompagné, précisément réservé aux logements classés E, F ou G avant travaux (france-renov.gouv.fr).
| Aide | Conditions principales | Montant 2026 |
|---|---|---|
| MaPrimeRénov’ parcours accompagné (rénovation d’ampleur) | Logement classé E, F ou G avant travaux, gain d’au moins 2 classes, au moins 2 gestes d’isolation, accompagnement Mon Accompagnateur Rénov’ obligatoire | Jusqu’à 80 % (selon revenus) d’un plafond de 30 000 € HT (gain de 2 classes) à 40 000 € HT (gain de 3 classes ou plus) |
| MaPrimeRénov’ par geste | Remplacement du chauffage par un équipement décarboné (pompe à chaleur, chauffe-eau thermodynamique…), sous conditions de revenus | Forfait selon l’équipement et les revenus |
| Prime CEE (certificats d’économies d’énergie) | Versée par les fournisseurs d’énergie, cumulable avec MaPrimeRénov’ par geste | Variable selon les travaux et les revenus |
| Éco-prêt à taux zéro | Prêt sans intérêts, sans condition de ressources, cumulable avec MaPrimeRénov’ | Jusqu’à 50 000 €, remboursables sur 20 ans maximum |
| TVA réduite | Travaux d’amélioration de la performance énergétique réalisés par un professionnel | Taux de 5,5 % au lieu de 20 % |
Attention : l’ancien bonus « sortie de passoire » de MaPrimeRénov’ (+10 % du montant des travaux) a été supprimé : en 2026, la sortie de F ou G est encouragée via le parcours accompagné lui-même, dont les taux de financement croissent avec l’ampleur du gain de classes. Les travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées RGE pour ouvrir droit aux aides.