DPE location: obligation, loi, interdiction pour classe E F G
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Il est obligatoire de réaliser un diagnostic de performance énergétique pour louer un logement. Cette étude technique vise à évaluer la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un appartement ou d’une maison afin de déterminer à quelle classe énergétique le logement appartient. Progressivement, les passoires thermiques vont voir leurs loyers être gelés et même leur mise en location interdite.
Découvrez les obligations d’un DPE dans le cadre d’une location, les interdictions sur les passoires énergétiques ainsi que les solutions pour louer sans être hors-la-loi.
DPE location obligatoire : que dit la Loi ?
Cet étude technique de la performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier est un outil précieux pour identifier les passoires thermiques sur le marché locatif.
La réalisation d’un DPE pour louer un logement est encadrée par une réglementation.
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Obligatoire pour qui et pour quels logements ?
Le DPE doit être réalisé par tous les propriétaires de logements destinés à la location.
Cette obligation de DPE pour une location concerne tous les types de logement d’habitation meublé ou non meublé : du studio à la villa.
Le propriétaire bailleur est tenu de mettre à la disposition le DPE dès la mise en location du bien immobilier :
- sur l’annonce de location immobilière ;
- dans le dossier de diagnostic technique (DDT) avec les autres études techniques obligatoires : risques d’exposition au plomb, conformité de l’installation de gaz ou d’électricité, diagnostic bruit, état des risques variés (naturels, technologiques, sismiques).
Meublé ou non : ça change quelque chose pour le DPE ? Non, le DPE est obligatoire pour les locations meublés en tant que résidence principale. Seules exceptions, les locations de meublés touristiques exemptés de cette obligation de DPE location.
Les exceptions pour logements non soumis au DPE locatif
Le législateur autorise cependant que certains types de logement soient non soumis à l’obligation d’un DPE pour une location :
- les constructions provisoires d’une durée inférieure à deux ans ;
- les bâtiments résidentiels occupés moins de 4 mois dans l’année ;
- les logements non équipés de système de chauffage ou disposant comme moyen de chauffage d’une cheminée à foyer ouvert. Aucun système de climatisation ne doit être présent dans le logement ;
- les bâtiments classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire du code du patrimoine.
Durée de validité
La durée de validité d’un DPE, location ou vente, est de 10 ans. Tout DPE vieux de plus de 10 ans doit être renouvelé.
Parmi les DPE en cours de validité, certains diagnostic peuvent être renouvelés avant la fin de leur date d'échéance :
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus, soit avant la réforme, sont valides jusqu'au 31 décembre 2024. Toutefois pour un nouveau bail de location, il est recommandé de renouveler cette ancienne version du DPE avant la fin de la date d’échéance. Le potentiel locataire ne peut pas l'exiger, mais un refus du propriétaire peut être considéré comme un manque de transparence ;
- A l’issue de travaux de rénovation énergétique, un DPE peut aussi être renouvelé à l'initiative du propriétaire bailleur avant la fin de sa date d'échéance. Cette situation concerne les logements dont la mauvaise étiquette énergie et climat peut passer de E, F ou G vers des classes plus économes (A, B, C, D).
La réalisation du diagnostic se fait selon les nouvelles règles de calcul du DPE : plus fiables et plus transparentes.
Doit-on faire un DPE pour un renouvellement de bail ? Un propriétaire n’est pas dans l’obligation de réaliser un nouveau DPE lors du renouvellement du bail si ce dernier est encore en cours de validité. Exceptions faites donc :
des DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 qui sont valables jusqu’au 31 décembre 2024 ;
à la demande du locataire, même si le propriétaire est en droit de la refuser.
Quel est l’impact d’un DPE E F ou G sur la location d’un logement ?
L’objectif du diagnostic de performance énergétique est de repérer les logements les plus énergivores afin de :
- avoir un parc locatif qui respecte des critères de décence énergétique ;
- interdire la mise en location de passoire énergétique dont la consommation d’énergie implique des factures d’énergie importantes pour le locataire. D’autre part, un logement classé E, F ou G est généralement un lieu d’inconfort thermique au quotidien (manque d’isolation, problème d’humidité, etc.).
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En conséquence, le Gouvernement a mis en place diverses mesures pour lutter contre une dégradation des offres de location avec des passoires énergétiques :
- le gel des loyers depuis le 24 août 2022 pour tous les logements meublés ou vides de classe F ou G. Concrètement, les propriétaires ne peuvent pas augmenter le loyer entre deux locataires (nouveau bail), lors du renouvellement du bail ou lors de la révision annuelle ;
- un calendrier d’interdiction de mise en location pour les logements énergivores ne remplissant pas les critères énergétiques suivants :
Date d'échéance | Classe énergie interdite de mise en location | Consommation d'énergie en kWhEP/m²/an | Emissions de gaz à effet de serre en kg CO2/m2.an |
|---|---|---|---|
| Depuis le 1er janvier 2023 | une partie de la classe G et supérieure | égale ou supérieure à 450 kWh/m².an | Supérieure à 100 kg CO2/m2.an |
| A partir du 1er janvier 2025 | Classe G | Entre 420 et 450 kWh/m².an | Supérieure à 100 kg CO2/m².an |
| A partir du 1er janvier 2028 | Classe F | Entre 330 et 420 kWh/m².an | entre 70 et 100 kg CO2/m².an |
| A partir du 1er janvier 2034 | Classe E | Entre 250 et 330 kWh/m².an | entre 50 et 70 kg CO2/m².an |
Même sans ces interdictions, un mauvais DPE F ou G envoie un signal négatif aux potentiels locataires.
En effet, l’annonce immobilière doit obligatoirement mentionner la classe énergie ainsi que la consommation d’énergie en euros.
D’autre part, la mention « logement à consommation énergétique excessive » figure ainsi en bonne place sur l’annonce des logements classe F ou G. De quoi refroidir les locataires en ces temps d’envolée des prix de l’énergie et d’inflation galopante.
Propriétaire de logement en location classé F ou G : vendre ou rénover ?
A partir de 2025, les logements classés E, F et G seront progressivement interdits à la location. Dès 2034, tous les logements mis sur le marché de la location devront à minima être de classe D sur le DPE.
Cette mesure confirmée par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 vise ainsi à améliorer les performances énergétiques des logements loués.
Les propriétaires bailleurs sont alors nombreux à vouloir vendre leur logement énergivore plutôt que de le louer.
Sachez que cette solution est possible, cependant la mise en vente d’un logement au DPE classé F ou G implique quelques difficultés pour le propriétaire :
- la réalisation d’un audit énergétique, une étude technique plus poussée que le DPE. Cet audit permet d’identifier de manière précise les sources de déperdition d’énergie d’un logement et donc la source de ses consommations d’énergie excessives. A partir de janvier 2025, l’obligation de réaliser un audit énergétique va concerner les classes E, puis dès janvier 2034 toutes les classes D ;
- une baisse du prix de vente du logement avec une mauvaise étiquette DPE. A surface égale, les logements classés F ou G se négocient avec un prix de vente inférieur en moyenne de 18 % par rapport à une classe D. Cet écart de prix a toutes les chances d’augmenter par rapport à un logement avec une classe A, B ou C.
Aussi, il peut être plus intéressant de songer à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans son logement.
Le nouveau DPE contient d’ailleurs un volet de recommandations de travaux avec les gains énergétiques obtenus (passage d’une classe F ou G à une classe A, B, C ou D).
Enfin, sachez que nombre de travaux sont éligibles aux aides financières pour améliorer la performance énergétique de son logement : MaPrimeRenov’, bonus "sortie de passoire thermique", prime énergie, TVA réduite, l’éco-prêt à taux zéro, etc.
Jurisprudence et sanctions du bailleur en cas de non-respect de la loi
Le nouveau DPE instauré en juillet 2021 rend le propriétaire bailleur du logement opposable juridiquement. Concrètement, les propriétaires particuliers ou bailleurs professionnels (agences) sont :
- dans l’obligation de rendre public le DPE d’une location. Toute absence de DPE peut être sanctionnée par une amende ;
- tenus pour responsables si le DPE est invalide en raison de malfaçons ou de faux diagnostic.
Absence de DPE
Le diagnostic de performance énergétique doit être porté à la connaissance des potentiels locataires :
- de préférence dès l’avant vente du logement, sur l’annonce de location immobilière et présenté lors des visites ;
- de manière obligatoire en annexe du contrat de bail. En cas de défaut de DPE sur le bail, le locataire est en droit de l’exiger et de reporter la signature dudit contrat de location.
DPE non valide
Il doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur certifié par le COFRAC, Comité Français d’Accréditation.
Le fait de réaliser cette étude technique par un professionnel non certifié rend invalide le DPE pour une location.
Le propriétaire bailleur ainsi que le professionnel non certifié s’expose à une amende entre 1 500 € et 3 000 € en cas de récidive.
D'autre part, les annonces de location immobilière doivent contenir des informations diverses sur le DPE (classe, consommation estimée d’énergie en kW, CO2 et en euros).
Le propriétaire bailleur ainsi que le diagnostiqueur s’expose à diverses sanctions en cas de fausses informations sur le DPE pour une location :
- 3 000 € d’amende pour un vendeur particulier ;
- entre 3 000 € (personne physique) et 15 000 € (personne morale) pour un vendeur professionnel (agence immobilière).
DPE vierge
Depuis le 1er janvier 2023, tous les logements doivent attester d’une consommation d’énergie primaire inférieure à 450 kWh/m²/an.
Dans le cas d’un DPE vierge, le propriétaire est dans l’impossibilité de confirmer le niveau de décence énergétique de son logement.
Un logement avec un DPE vierge est donc interdit à la location.
Nouveau DPE : que regarde le diagnostiqueur ?
Le diagnostic de performance énergétique mis à jour en juillet 2021 permet d’estimer de manière plus fine :
- la consommation en kWh/m²/an d’un logement ;
- et les émissions de gaz à effet de serre en kgCO2/m²/an d’un logement.
La nouvelle version du DPE réalisée par un diagnostiquer certifié va prendre en compte divers critères conventionnels pour l’établir.
Ces critères qui vont servir de base pour le calcul du DPE se composent :
- du niveau d’isolation thermique (isolation du plancher, murs intérieurs et murs extérieurs, isolation des combles, isolation de la toiture, etc.) ;
- du type de système de ventilation installé ;
- du niveau de consommation d’énergie en fonction du type de chauffage installé (radiateurs électriques, chaudière, pompe à chaleur, etc.) et du système de production d’eau chaude sanitaire (chauffe-eau électrique ou gaz, chauffe-eau thermodynamique ou chauffe-eau solaire etc.) ;
- le confort d’été, soit la capacité du logement à garder une température agréable pendant la période estivale.
Une fois calculé, le rapport du DPE délivre une étiquette énergie, une étiquette climat et si besoin un volet de travaux recommandés pour améliorer la performance énergétique du logement.
Combien le DPE est-il facturé ? Entre-t-il dans les charges ? Le tarif du DPE est à l’entière charge du propriétaire de l’appartement ou de la maison. Comptez sur un montant moyen entre 100 et 250 € selon la taille du logement.
Quid du DPE pour location saisonnière ?
Tout logement mis en location pour une durée supérieure à 4 mois et en tant que résidence principale est concerné par l’obligation de réaliser un DPE.
Les logements en location saisonnière considérés comme des meublés touristiques sont exemptés de l’obligation de DPE (selon les dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
En conséquence, tout propriétaire bailleur d’un meublé touristique peut proposer son logement en location de courte durée, même si celui-ci ne remplit pas les critères de décence énergétique.
Toutefois, les règles de location de meublé touristique doivent être respectées :
- proposer un logement pour être utilisé en tant que location de vacances ;
- la durée de la location saisonnière ne doit pas excéder 90 jours/locataire/an ;
- la durée du bail peut se faire à la journée, à la semaine ou au mois ;
- le contenu de l’annonce immobilière est libre, sans obligation de mentionner les consommation d’énergie du logement ;
- le prix de la location est libre, sans gel de loyer même si le logement est une passoire thermique.