Par Quel DPE minimum pour louer un logement en 2026 ?
En 2026, un logement doit être classé au minimum F au DPE pour être mis en location en France métropolitaine : la classe G est interdite depuis le 1er janvier 2025. La classe F sera interdite au 1er janvier 2028 (classe E minimum), puis la classe E au 1er janvier 2034 (classe D minimum), conformément à la loi Climat et Résilience.
Cette exigence découle du critère de « décence énergétique » introduit dans la loi du 6 juillet 1989 : un logement dont la classe énergétique est inférieure au seuil en vigueur n’est plus considéré comme décent et ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail (service-public.fr).
Le DPE, obligatoire pour toute mise en location
La réalisation d’un DPE est obligatoire pour tout propriétaire qui met un logement en location, meublé ou non meublé, du studio à la villa, dès lors qu’il constitue la résidence principale du locataire (service-public.fr).
Sur l’annonce immobilière
Depuis le 1er janvier 2022, toute annonce de location doit obligatoirement mentionner :
- la classe énergie et la classe climat (émissions de gaz à effet de serre) du logement ;
- une estimation des dépenses annuelles d’énergie du logement ;
- pour les logements classés F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
Cette mention obligatoire envoie un signal très dissuasif aux candidats locataires, indépendamment même des interdictions de louer.
En annexe du bail, dans le dossier de diagnostic technique
Le DPE doit être remis au locataire au plus tard à la signature du bail, intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) avec les autres diagnostics obligatoires : constat de risque d’exposition au plomb, état de l’installation intérieure de gaz ou d’électricité, diagnostic bruit, état des risques (naturels, technologiques, sismiques).
En cas d’absence de DPE annexé au bail, le locataire est en droit de l’exiger et de reporter la signature du contrat de location.
Durée de validité : 10 ans
La durée de validité d’un DPE, pour la location comme pour la vente, est de 10 ans. Attention : tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 (ancienne méthode de calcul) sont expirés — les derniers, réalisés entre 2018 et juin 2021, ont perdu leur validité le 1er janvier 2025. Pour tout nouveau bail, un DPE réalisé selon les nouvelles règles de calcul du DPE est donc indispensable.
Un DPE encore valide n’a pas à être refait lors du renouvellement du bail. En revanche, après des travaux de rénovation énergétique, le propriétaire a tout intérêt à faire réaliser un nouveau DPE pour valoriser la nouvelle étiquette.
Les logements dispensés de DPE
Certains biens échappent à l’obligation de DPE pour la location :
- les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation inférieure à deux ans ;
- les bâtiments résidentiels destinés à être occupés moins de quatre mois par an ;
- les logements sans système de chauffage fixe ou chauffés uniquement par une cheminée à foyer ouvert, et sans climatisation ;
- les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire au titre du code du patrimoine.
Interdiction de louer les passoires thermiques : le calendrier
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 organise une sortie progressive des passoires thermiques du marché locatif. À chaque échéance, la classe visée cesse de répondre au critère de décence énergétique, précisé par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023.
| Date d’entrée en vigueur | Logements interdits de location | Classe minimale exigée | Ce que cela change |
|---|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale (une partie de la classe G) | — | Premiers logements exclus du marché locatif pour indécence énergétique |
| 1er janvier 2025 | Classe G | Classe F | Plus aucun nouveau bail, renouvellement ou reconduction tacite pour un logement G |
| 1er janvier 2028 | Classe F | Classe E | Toutes les passoires thermiques (F et G) sont exclues de la location |
| 1er janvier 2034 | Classe E | Classe D | Seuls les logements classés A à D pourront faire l’objet d’un nouveau bail |
Quels baux sont concernés ?
L’interdiction s’applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de chaque échéance (ecologie.gouv.fr). Un bail en cours n’est pas automatiquement rompu : le locataire en place peut rester dans les lieux, mais il peut exiger la mise en conformité du logement au titre de la décence (voir les recours ci-dessous). Pour un bail d’habitation classique de 3 ans, la reconduction tacite fait toutefois entrer le logement dans le champ de l’interdiction à relativement court terme.
À noter : une proposition de loi visant à clarifier ces obligations en copropriété (opposabilité du DPE collectif, délais en cas de travaux votés) a été adoptée par le Sénat en avril 2025, mais n’est pas encore définitivement adoptée à ce jour. Le calendrier ci-dessus reste donc le droit en vigueur.
Un calendrier décalé en outre-mer
En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est adapté : la location des logements classés G sera interdite au 1er janvier 2028, celle des logements classés F au 1er janvier 2031.
Gel des loyers des logements classés F et G
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G sont gelés en France métropolitaine, qu’ils soient loués vides ou meublés (bail mobilité inclus). Concrètement, le propriétaire ne peut pas :
- augmenter le loyer entre deux locataires, à la signature d’un nouveau bail ;
- proposer une hausse de loyer lors du renouvellement du bail ;
- appliquer la révision annuelle indexée sur l’IRL en cours de bail ;
- engager une action en réévaluation de loyer dans les zones où les loyers sont encadrés.
Le seul moyen de sortir du gel des loyers est d’améliorer la performance énergétique du logement pour atteindre au moins la classe E, attestée par un nouveau DPE (ecologie.gouv.fr).
Sanctions du bailleur et recours du locataire
Le DPE est pleinement opposable depuis juillet 2021 : le locataire peut se prévaloir de ses résultats à l’encontre du bailleur.
Ce que risque le bailleur
- en cas d’informations mensongères ou manquantes sur l’annonce (classe énergie absente, par exemple), une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (agence) ;
- en cas de recours à un diagnostiqueur non certifié, une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive ;
- si le logement loué ne respecte pas le critère de décence énergétique, le juge peut le contraindre à réaliser des travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement — sans que le locataire puisse être expulsé pour autant ;
- un DPE vierge ne permet pas d’attester la décence énergétique : le logement ne peut pas être mis en location.
Les recours du locataire
Le locataire d’un logement non conforme (classe G aujourd’hui, F à partir de 2028) peut engager une démarche graduée :
-
1
mettre en demeure le propriétaire de réaliser des travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception ;
-
2
sans réponse ou en cas de désaccord au bout de 2 mois, saisir (facultativement) la commission départementale de conciliation ;
-
3
saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer, suspendre son paiement ou suspendre la durée du bail jusqu’à l’achèvement des travaux.
Ces recours sont détaillés par l’ANIL et sur service-public.fr.
Exceptions et cas particuliers
L’interdiction de louer connaît des aménagements, principalement en copropriété et pour les locations touristiques.
En copropriété ou en cas de contraintes techniques
Le juge ne peut pas ordonner de travaux de rénovation énergétique dans deux situations :
- lorsque le logement fait partie d’une copropriété et que le copropriétaire démontre avoir tout mis en œuvre à son échelle (vote des travaux en assemblée générale refusé malgré ses diligences, travaux sur parties communes hors de son seul pouvoir) ;
- lorsque le logement est soumis à des contraintes architecturales, techniques ou patrimoniales qui empêchent d’atteindre la classe exigée malgré les travaux réalisables.
Ces exceptions n’autorisent pas pour autant à remettre une passoire thermique sur le marché : elles protègent le bailleur de bonne foi contre une injonction de travaux impossibles.
Meublés de tourisme : la loi Le Meur change la donne
Historiquement exemptées de DPE, les locations touristiques sont désormais rattrapées par la réglementation. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », impose :
- depuis le 21 novembre 2024, un DPE de classe A à E pour tout nouveau meublé de tourisme soumis à autorisation de changement d’usage ;
- à compter du 1er janvier 2034, une classe comprise entre A et D pour l’ensemble des meublés de tourisme ;
- une amende pouvant atteindre 5 000 € par logement non conforme.
Seule la location touristique occasionnelle de sa résidence principale échappe à ces exigences énergétiques (service-public.fr).
Comment améliorer la classe énergétique de son logement locatif ?
Plutôt que de vendre avec une décote, le bailleur a souvent intérêt à engager des travaux de rénovation énergétique. Le rapport du DPE contient d’ailleurs des recommandations de travaux chiffrées avec les gains de classe attendus. Les postes les plus efficaces :
- l’isolation thermique : isolation des combles, de la toiture et des murs, premières sources de déperdition ;
- le remplacement du chauffage : pompe à chaleur ou radiateurs électriques économiques en remplacement d’un chauffage vétuste ;
- la production d’eau chaude sanitaire : chauffe-eau thermodynamique ou solaire ;
- la ventilation, indispensable pour le confort et la qualité de l’air après isolation.
De nombreux travaux sont éligibles aux aides financières à la rénovation énergétique : MaPrimeRénov’, bonus « sortie de passoire thermique », prime énergie, TVA réduite ou encore éco-prêt à taux zéro. Comptez entre 100 et 250 € pour le nouveau DPE qui attestera la classe atteinte — un coût toujours à la charge du propriétaire.