DPE vente : obligations, validité, interdictions, sanctions

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Le diagnostic de performance énergétique est une étude technique obligatoire en cas de vente d’un bien immobilier. Servant à évaluer la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement, ce document indispensable peut avoir un impact sur sa vente.

Découvrez le DPE à réaliser en cas de vente : prix du diagnostic et logements soumis à l’obligation, les conséquences d’un DPE noté F ou G sur une passoire énergétique, ainsi que les sanctions et interdictions en cas de non présentation d’un DPE à la vente.

Le DPE est-il obligatoire pour vendre un logement ?

Le diagnostic de performance énergétique DPE fait partie des nombreuses études techniques obligatoires lors de la vente d’un bien immobilier.

Les logements concernés

L’obligation de réalisation d’un DPE lors d’une vente immobilière concerne tous les bâtiments clos et couverts à usage d’habitation en habitat individuel ou collectif.

Concrètement, tous les logements d’habitation, appartements ou maisons, du studio à la villa.

Cette obligation concerne aussi bien les logements existants que les logements neufs, dont la vente est initiée sur plan ou en cours de construction. On parle dans ce cas de DPE neuf.

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Les logements non soumis au DPE

Le Code de la construction (article R126-15) prévoit quelques types de logement non soumis à l’obligation d’un DPE vente :

  • les constructions provisoires d’une durée inférieure à deux ans ;
  • les bâtiments résidentiels occupés moins de 4 mois dans l’année ;
  • les logements non équipés de système de chauffage ou disposant comme moyen de chauffage d’une cheminée à foyer ouvert. Aucun système de climatisation ne doit être présent dans le logement ;
  • les bâtiments classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire du code du patrimoine.

Quand doit-on réaliser un DPE pour la vente d’un logement ?

Tout vendeur d’un bien immobilier est soumis à l’obligation de réaliser un DPE préalablement à la vente d’un appartement ou d’une maison, et doit le joindre au dossier de diagnostic technique (DDT).

Ainsi, le diagnostic de performance immobilière doit être porté à la connaissance de l’acheteur dès l’avant-vente du logement. Concrètement, le DPE doit être mis à la disposition :

  • pour un logement existant, sur l’annonce de vente immobilière et présenté lors des visites ;
  • pour un logement neuf (vente sur plan), dès la livraison du bien immobilier.

Il n'est pas recommandé voire interdit de soumettre le DPE au vendeur lors du rendez-vous chez le notaire pour signer le compromis de vente. L'acquéreur doit pouvoir prendre connaissance au plus tôt des éventuels défauts énergétiques et environnementaux du logement.

Durée de validité : quand doit-on refaire un diagnostic pour la vente ?

La durée de validité d’un DPE est de 10 ans.

Cependant, il est conseillé de refaire un nouveau DPE, même si l’actuel est en cours de validité, pour les cas suivants :

  • pour vous protéger face à l’acheteur. Les DPE réalisés avant la réforme de 2021 ne sont pas aussi fiables et transparents que ceux réalisés avec la nouvelle méthode de calcul du DPE ;
  • pour bénéficier d’une revalorisation de son appartement ou de sa maison. Les logements mal notés avec un DPE E, F ou G et qui viennent d’avoir des travaux de rénovation énergétique, peuvent changer de classe énergétique. Après le recalcul des performances énergétiques, le nouveau DPE peut évoluer vers une note plus élevée : A, B, C, D.

Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024. Egalement, l’acheteur est en droit d’exiger un nouveau DPE suivant la nouvelle réglementation en vigueur.

Combien ça coûte de faire un DPE pour vendre sa maison ou appartement ?

Le DPE est un étude technique réglementaire et obligatoire dont le coût n’est pas réglementé.

A quel montant s’attendre ?

Le prix d’un DPE est librement fixé par le diagnostiqueur. En moyenne, les tarifs constatés varient entre 100 € et 250 €, en fonction de multiples critères.

La surface du logement à contrôler joue un rôle déterminant, car ella va obligatoirement impacter le temps d’intervention du professionnel. Entre un studio de 20 m2 et une maison de 120 m2, la réalisation du DPE vente varie entre 1 heure et 4 heures ; le coût d’un DPE pour une vente présente donc nécessairement un écart de tarif sur la main d'oeuvre.

Qui paye : le vendeur ou l’acheteur ?

Sachez que le tarif d’un DPE pour une vente (et même une location) est à la charge exclusive du propriétaire du bien immobilier :

  • dans le cas d’un logement existant, la charge revient au propriétaire particulier ;
  • dans le cas d’une construction d’une maison individuelle, la charge revient aussi au propriétaire particulier ;
  • dans le cas d’un logement neuf en vente sur plan, la charge revient au promoteur immobilier.

Classe E, F ou G : quelles conséquences et interdictions ?

Une fois réalisé, le verdict tombe : le DPE vente affiche une classe E, F ou G pour votre logement. Quelles sont les directions à prendre en tant que propriétaire d’une passoire thermique ?

A la vente du bien immobilier classé E, F ou G

il n'existe aucune interdiction de vendre un appartement ou une maison avec une mauvaise note au classement énergétique du DPE vente.

Toutefois, le législateur impose aux propriétaires de réaliser un audit énergétique sur le logement suivant un calendrier d’obligations pour les DPE vente classés E, F ou G :

L’audit énergétique est une étude technique plus approfondie que le diagnostic de performance énergétique. Ce document très détaillé indique les points de déperditions d’énergie du logement, si le mode de chauffage est énergivore, etc.

Il propose plusieurs volets de travaux de rénovation énergétique pour améliorer la note du DPE vente.

Quels travaux de rénovation pour améliorer sa classe énergétique - et pour quel prix ?

Le nouveau DPE vente se compose d’une partie de recommandations de travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique et environnementale du logement.

Ces scénarios à réaliser en une ou plusieurs étapes permettent d’évaluer les bénéfices de chaque travaux avec le gain énergétique réalisable ainsi que le passage d’une classe plus élevée dans le DPE.

travaux dpe
Scénario 1 résultat DPE

Chaque préconisation de travaux (isolation, remplacement de fenêtres ou de portes, changement de système de chauffage, etc.) est accompagnée d’une estimation tarifaire moyenne.

Comptez entre 200 et 450 € par mètre carré en fonction du type de travaux envisagés.

resultat-travaux-dpe
Estimation des prix travaux rénovation sur un DPE vente

La réalisation de travaux de rénovation énergétique en cas de mauvais DPE est une solution pour revaloriser son bien à la vente et ne pas souffrir d'une décote.

Sachez qu’il existe de nombreuses aides financières qui peuvent financer une grande partie des travaux pour améliorer la performance énergétique d’un logement : MaPrimeRenov’ et le bonus "sortie de passoire thermique", la prime énergie CEE, la TVA à taux réduit, l’éco-prêt à taux zéro, l’exonération de la taxe foncière, etc.

Et louer le logement avec un DPE E, F ou G ?

Avec un mauvais DPE, il peut être tentant de vouloir louer son logement plutôt que de le vendre afin d’échapper à une dévalorisation de son bien.

Sachez que cette alternative n’est pas possible : le nouveau DPE a pour but de lutter contre les passoires thermiques sur le marché, qu’ils soient mis en vente ou en location. Il est considéré comme un outil pour déterminer les logements en dessous de critères de décence énergétique.

Aussi, si vous souhaitez mettre en location un logement avec un mauvais DPE, plusieurs interdictions existent selon la note obtenue.

Voici le calendrier d’interdiction pour les biens mis en location avec un DPE E, F ou G :

  • le 1er janvier 2023, location interdite pour les logements avec une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an d'énergie finale ;
  • à compter du 1er janvier 2025, location interdite pour les logements avec une classe G ;
  • à compter du 1er janvier 2028, location interdite pour les logements avec une classe F ;
  • à compter du 1er janvier 2034, location interdite pour les logements avec une classe E.

Classe E, F ou G : quel impact sur le prix de vente ?

Une étiquette E, F ou G sur un logement peut avoir un impact sur son prix de vente.

Et pour cause, un bien immobilier considéré comme une passoire énergétique est souvent synonyme de consommations d’énergie importantes, et fatalement de factures d’énergie très élevées.

Un futur acheteur peut donc faire jouer cet argument pour négocier un prix à la baisse. Sachez qu’en moyenne, les notaires observent qu’un logement en classe F ou G peut se vendre jusqu’à 18 % moins cher qu’un logement classé D.

Face à la hausse du prix de l’électricité et du gaz, ainsi qu’une inflation galopante, cette tendance peut encore s’accentuer. Un propriétaire a donc tout intérêt à envisager des travaux de rénovation énergétique.

Quelles sanctions en cas de non-respect de la loi ?

Depuis sa réforme en 2021, le nouveau DPE vente change les règles du jeu pour le propriétaire du logement.

Le diagnostic de performance énergétique est devenu opposable juridiquement, ce qui signifie que la responsabilité du vendeur ou du diagnostiqueur est engagée en cas de vices cachés ou de défaut de DPE.

En cas de non présentation ou de faux DPE, l’acheteur peut engager la responsabilité du vendeur et déclencher une procédure judiciaire.

DPE non transmis

Le diagnostic de performance énergétique doit être porté à la connaissance de l’acheteur dès l’avant-vente, soit par affichage sur l’annonce immobilière.

Le vendeur s’expose à différentes sanctions en cas de non-présentation du DPE lors d’une vente :

  • 3 000 € d’amende pour un vendeur particulier ;
  • entre 3 000 € (personne physique) et 15 000 € (personne morale) pour un vendeur professionnel.

DPE non valide

Le DPE est une étude technique réalisée obligatoirement par un professionnel certifié par le COFRAC, Comité Français d’Accréditation.

En cas de recours à un professionnel non certifié, le DPE est réputé non valide.

Le vendeur ainsi que le professionnel non certifié s’expose à une amende entre 1 500 € et 3 000 € en cas de récidive.

D’autre part, le vendeur peut s’exposer à des poursuites judiciaires en cas de fausses informations sur le DPE. L’acheteur peut enclencher une procédure au tribunal et demander l’annulation de la vente du logement.

Le notaire peut aussi être poursuivi en justice s’il valide la signature d’un contrat de vente immobilière en l’absence du DPE ou de mauvaises informations transmises.

Comment s’assurer qu’il s’agit d’un vrai DPE ? Un moyen sécurisé pour vérifier la validité et la conformité d’un DPE est de se tourner vers l’Ademe, l’Agence de la transition écologique. Cet organisme est en charge de la collecte des DPE vente et location, ainsi que de leur validation et certification. Muni du numéro du DPE, tout particulier peut vérifier s'il ne s’agit pas d’un faux DPE.