DPE F location / vente : définition, interdiction, rénovation

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La classe F d’un DPE correspond à un type de logement très énergivore, que l’on appelle dans le langage courant passoire thermique ou passoire énergétique. Un logement de classe F va rencontrer des difficultés croissantes à se louer ou à se vendre sur le marché immobilier. Le gel de loyers et l’interdiction de mise en location sont au programme du Gouvernement français pour limiter l’impact des mauvaises classes DPE.
Découvrez la réglementation sur les classe F, les conséquences pour les propriétaires et les locataires ainsi que les solutions pour sortir du statut de passoire thermique.

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Que signifie un DPE classe F pour un logement ?

La classe F est une des 7 classes énergie du diagnostic de performance énergétique DPE.
Ce diagnostic immobilier, obligatoire pour louer ou vendre un logement, permet de déterminer sa performance énergétique et environnementale par le biais d’un classement DPE.
L’étiquette énergie-climat d’un DPE F
Mis à jour en 2021, le nouveau DPE établit le niveau de consommation d’énergie (kWh/m2/an) et le niveau d’émission de gaz à effet de serre (kg eqCO2/m2/an) d’un logement.
Ce double seuil de performance détermine le classement de l’étiquette énergie-climat allant de la lettre A pour un logement avec une très bonne sobriété énergétique, à la lettre G pour un logement très énergivore.
La classe F est l’avant-dernière classe énergie du DPE.
Autrement dit, un DPE F caractérise un logement avec une mauvaise classe énergétique.
Qualifié de passoire thermique tout comme la classe G, un bâtiment avec une classe F DPE se caractérise par :
- une consommation d’énergie primaire entre 330 et 420 kWh/m² par an ;
- des émissions de GES de 70 à 100 kg CO2eq/m² par an.
Le profil de consommation d’une classe F
Maintenant que nous avons défini la classe F sur le marché locatif, voyons de plus près comment reconnaître ce type de passoire énergétique :
- 10,5 % des résidences principales de classe F en France, soit environ 4,5 millions de logements ;
- près de 30 % des logements ont une surface entre 30 et 60 m2 ;
- près de 34 % des habitations construites entre 1948 et 1975 ;
- près de 35 % des logements avec un chauffage aux énergies fossiles : chaudière au gaz (9 %) ou au fioul (26 %).
Côté consommation d’énergie, parlons chiffres : la moyenne de consommation d’énergie se situe entre 330 et 420 kWh/m² par an.
Faisons une estimation des moyennes de consommation d’une classe F en fonction de la surface habitable :
Surface du logement | Consommations moyennes minimales et maximales en kWh/an |
---|---|
30 m2 | 9 900 et 12 600 kwh |
40 m2 | 13 200 et 16 800 kWh |
50 m2 | 16 500 et 21 000 kWh |
60 m2 | 19 800 et 25 200 kWh |
80 m2 | 26 400 et 33 600 kWh |
Concrètement pour savoir quel est l’impact d’une classe F sur la facture de chauffage, prenons l’exemple d’un logement de 55 m2. La moyenne de consommation se situe entre 18 150 et 23 100 kWh/an :
- pour un chauffage au gaz, la facture d’énergie estimée varie entre 1 488 € et 1 894 € par an (au prix de référence gaz de 0,08218 € en septembre 2023) ;
- tandis que pour un chauffage électrique, la facture d’énergie estimée varie entre 4 130 € et 5 257 € par an (au tarif bleu d’EDF option base de 0,2276 € en septembre 2023).
Une habitation de classe F au DPE identifie souvent des logements construits avant toute réglementation thermique nécessaire à l'optimisation de la performance énergétique des bâtiments.
Ces types de logement disposent le plus souvent d’une absence d’isolation combinée à un mode de chauffage énergivore.
En conséquence, un logement noté F représente une source de consommation d’énergie élevée avec des factures de chauffage astronomiques.
De plus, habiter un logement de classe F a de quoi refroidir certains occupants : mal isolé, le bâti manque d’étanchéité et est un lieu propice à l’humidité. Inconfort thermique garanti au quotidien !
Location ou vente d’une classe F : la réglementation des passoires thermiques pour les propriétaires
Les logements de classe F sont dans le collimateur des pouvoirs publics. La réglementation en vigueur vise à limiter la présence des passoires thermiques sur le marché immobilier.
Peut-on se passer de DPE pour louer ou vendre ? Pour l'immense majorité des logements, le DPE est obligatoire pour louer ou vendre un logement en tant que résidence principale.
En revanche, certains types de logement sont des exceptions reconnues à l'obligation de DPE dans le résidentiel. Rien ne s'oppose à louer ou vendre sans DPE un logement classé monument historique, une habitation occupée moins de 4 mois par an (notamment en location saisonnière) ou encore un logement équipé uniquement d'une cheminée ouverte comme système de chauffage.
L’impact sur la location
La législation sur le marché des locations a pour objectif de proposer des biens immobiliers avec de bons DPE (classe A, B, C, D) afin de limiter la précarité énergétique des ménages et l’impact environnemental de ces biens.
C’est pourquoi, le cadre légal de la mise en location de logement vise à progressivement sortir les classes F et G du marché locatif via différentes mesures :
- le gel des loyers pour tous les logements (vides ou meublés) de classe F ou G depuis le 24 août 2022. Ainsi, le propriétaire a interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires, lors du renouvellement tacite ou de la révision annuelle ;
- l’interdiction de mise en location des classes F à partir de janvier 2028. Les DPE de classe G, plus énergivores, sont interdites à partir de 2025.
Cette réglementation de plus en plus restrictive avec les années vise à accélérer la rénovation énergétique de bâtiments énergivores en France.
Les propriétaires sont ainsi encouragés à rénover leur logement pour améliorer la mauvaise notation au DPE.
Dans le cas contraire, l’impact financier est conséquent puisqu’ils ne peuvent pas augmenter le loyer d’un logement avec un DPE F.
Sachez que les logements de classe E au DPE sont aussi concernés par cette réglementation. A partir de 2034, les conditions minimales de décence énergétique pour un logement autorisé en location ou à la vente sont une classe D.
L’impact sur la vente immobilière
Malgré la réglementation stricte autour de la location, il n’existe pas d’interdiction de vendre une passoire thermique de classe F ou G.
Toutefois depuis le 1er avril 2023, le propriétaire est dans l'obligation de réaliser un audit énergétique avant la vente d’une classe F en complément du calcul du DPE réglementaire.
L’audit énergétique est une étude plus précise et détaillée que le diagnostic de performance énergétique. Il vise à identifier de manière claire les causes d’une mauvaise performance énergétique : déperditions d’énergie (mauvaise isolation), un système de chauffage énergivore, etc.
Ce rapport livre aussi une estimation détaillée des coûts des travaux pour améliorer la classe énergie du DPE. Généralement, les scénarios de travaux envisagés visent à atteindre la classe B avec les économies d’énergie possibles (montant de la facture d’énergie estimée avant et après travaux).
En conséquence, le potentiel acheteur a une vue d’ensemble de son investissement immobilier. L’audit énergétique constitue un argument de poids pour négocier le prix de vente à la baisse.
⚠️ Avec une dévalorisation de leur bien de classe F, les propriétaires ont de moins en moins de marge de négociation. Ils consentent en moyenne à baisser le prix de vente de leur classe F jusqu’à 18 % de moins qu’un logement de classe D à surface égale (données Notaires de France de 2021).
A noter que la demande de réalisation du diagnostic, tout comme le règlement du montant du DPE, sont à la charge exclusive du propriétaire bailleur.
Comment passer d’une classe F à un meilleur classement DPE ?

Pour améliorer le classement DPE de leur passoire thermique, les propriétaires n’ont pas d’autre solution viable que de réaliser des travaux de rénovation énergétique.
L’audit énergétique comme le nouveau DPE préconisent un ensemble de travaux bénéfiques pour sortir son logement du statut de passoire énergétique.

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Nos agents sont actuellement en repos et seront de retour demain matin. Vous pouvez consulter nos solutions quant à la rénovation énergétique.
Selon l’Ademe (Agence de la Transition écologique), les travaux essentiels peuvent être priorisés en 3 volets :
- l’isolation thermique doit être rénovée afin d’améliorer l’étanchéité du logement. Une mauvaise isolation est responsable de perte d’énergie, ce qui augmente mécaniquement la consommation de chauffage pour maintenir une température constante dans les pièces. Selon les préconisations de l’audit ou du DPE, vous pouvez axer les travaux sur : l’isolation de la toiture, l’isolation des murs entre autres.
- le changement d’un chauffage énergivore pour une solution à haute performance énergétique et écologique. Le recours à une solution de chauffe à énergies renouvelables (pompe à chaleur aérothermique et chauffe-eau thermodynamique se servant des calories de l'air sont plébiscités) est une alternative viable pour passer d’une classe F à une classe inférieure ;
- la ventilation, qui une fois rénovée, permet d’assurer une bonne circulation de l’air dans les pièces, diminuer l’humidité et mieux chauffé le logement. Selon les contraintes techniques, vous pouvez opter pour une ventilation mécanique contrôlée (VMC) simple flux ou une VMC double flux.
Faites appel aux aides pour le rénovation énergétique des bâtiments Différentes aides publiques sont disponibles pour prendre en charge une partie ou la totalité de l’investissement dans la rénovation d’une passoire thermique. MaPrimeRenov’ propose d'ailleurs un bonus "sortie de passoire thermique".
Est-ce qu’acheter un logement de classe F DPE vaut le coup ? Notre avis
Face à une réglementation sur les passoires thermiques (classe E, F ou G) de plus en plus restrictive avec le temps, nombreux sont les propriétaires à se poser la question de garder ou vendre leur logement.
Du côté des potentiels acheteurs, même questionnement : est-ce qu’investir dans une classe F est une bonne affaire ?
Tout dépend des conditions du projet immobilier.
Plusieurs facteurs peuvent valider ou infirmer l’achat d’un logement classé F au DPE.
La décote sur le prix de vente du bien classe F joue évidemment un rôle important.
La marge de négociation sera plus importante selon la localisation du bien immobilier. A Paris, les prix sont moins discutés au vu du prix au m2 (3 000 € en moyenne). Tandis que pour des secteurs géographiques moins attractifs, les prévisions d’écart de prix entre une classe A et une classe F peuvent dépasser les 20 % facilement.
Autre point essentiel à valider : le ratio travaux/dévalorisation de la passoire thermique. Muni de l’audit énergétique, le chiffrage des travaux de rénovation doit être inférieur à la décote du bien pour que l’investissement soit rentable.
Les travaux de rénovation doivent être étudiés à la loupe pour ne pas souffrir d’un écueil. Faites faire plusieurs devis de professionnels RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour bénéficier du meilleur accompagnement.
Cette démarche est incontournable au vu des tensions sur le marché des matières premières et des aides financières alléchantes qui attirent les escrocs du secteur du bâtiment. Avec un mauvais accompagnement, les risques sont grands de ne pas atteindre un meilleur classement DPE.
Enfin, les limites du bien immobilier sont également à prendre en compte. Dans une copropriété, tous les travaux ne peuvent pas être réalisés librement et doivent avoir l’autorisation du syndic. Cette démarche peut prendre du temps, sans compter les nombreuses réticences des autres copropriétaires.
Prenez-le en compte et renseignez-vous avant d’acheter un appartement de classe F!
Les conséquences d’une classe F pour le locataire
Jusqu’en 2028, il est encore possible de louer un logement de classe F.
Simplement, nos experts mettent en garde les actuels ou futurs locataires : aucune augmentation de loyer n’est autorisé depuis le 24 août 2022.
Concrètement, le propriétaire du logement que vous habitez ou vous apprêtez à habiter ne peut pas augmenter le loyer pour un nouveau bail (entre deux locations) ou en cours de bail.
Soyez attentif à ce point lors de la signature du bail et contestez tout écart de loyer par rapport au précédent locataire. Même chose pour la révision annuelle non autorisée ou l’augmentation lors du renouvellement tacite du bail.
A partir de 2028, les logements de classe F sont écartés du marché locatif si les critères de décence énergétique suivants ne sont pas remplis : la consommation d’énergie annuelle ne doit pas dépasser 420 kWh/m² par an.
En conséquence jusqu’en 2028, le locataire ne dispose d’aucun recours pour inciter le propriétaire à rénover son bien. Il ne peut que l’encourager en lui démontrant la nécessité de valoriser son bien immobilier au vu de la prochaine interdiction de location des logements de classe F.
En 2028, dois-je quitter le logement de classe F que je loue actuellement ? Tout dépend de la date de fin de validité de votre bail de location. En effet, tout bail de location signé avant l'échéance du 1er janvier 2028 n'est pas encore concerné par l'interdiction de mise en location d'une classe F. Le locataire peut continuer à l'habiter et le propriétaire dispose d'une échéance supplémentaire pour réaliser des travaux de rénovation énergétique.
En revanche dès la fin du bail ou de son renouvellement tacite, le propriétaire ne dispose que de deux alternatives : soit des travaux de rénovation sont réalisés dans le logememt de classe F, soit il est retiré du marché locatif.