DPE E location / vente: signification, conseil, interdiction
Un logement classé E au diagnostic de performance énergétique DPE est un logement énergivore, avec souvent des problèmes d’isolation et/ou un mode de chauffage énergivore. Selon la réglementation en vigueur en France, être catégorisé classe E pour un appartement ou une maison impacte la mise en vente et la location du bien immobilier.
Suivez notre guide pour tout comprendre sur le niveau de consommation d’une classe E, la réglementation autour des mauvaises classes du DPE, les solutions pour passer de la E à une classe supérieure.
Quelle est la performance énergétique d’un logement de classe DPE E
Depuis sa refonte en juillet 2021, le nouveau DPE est un outil précieux pour déterminer et identifier les passoires énergétiques sur le marché immobilier.
Le classement énergie et climat du DPE
Le système de calcul du DPE s’appuie sur des critères conventionnels plus précis et fiables que l’ancienne version du diagnostic.
Le résultat du DPE note le logement à travers un système de classement énergétique allant de la classe A (logement très économe) à la classe G (logement très énergivore).
👉 Une étiquette énergie-climat affiche un double seuil : la consommation en énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre (GES). Le plus mauvais seuil entre les deux détermine la classe énergie du DPE.
Le résultat d'un DPE classe E correspond à un logement affichant les données suivantes :
- une consommation d’énergie primaire entre 250 et 330 kWh/m² par an ;
- des émissions de GES de 50 à 70 kg CO2eq/m² par an.
Peut-on se passer de DPE ? Le diagnostic de performance énergétique est une étude technique obligatoire pour louer ou vendre un logement. La demande de réalisation tout comme le tarif du DPE sont à la charge exclusive du propriétaire bailleur.
La consommation d’une classe E
La classe E est la note de point de bascule entre un logement avec une consommation d’énergie correcte (exemple la classe D) et un logement énergivore (classe F ou G DPE).
Autrement dit, sans être encore considéré comme une passoire thermique, un logement classé E au DPE présente en général une mauvaise performance énergétique.
Pour vous donner une idée de la fiche d’identité d’une classe E DPE en 2023 (données du Ministère de la Transition énergétique), ce type de logement représente :
- 22 % des résidences principales en France sont une classe E ;
- près de 60 % des logements entre 30 et 60 m2 ;
- près de 59 % des habitations construites entre 1948 et 1975 ;
- près de 47 % des logements avec un chauffage aux énergies fossiles : chaudière au fioul (26 %) ou au gaz (21 %), suivi de l’électricité à 21 % .
A partir de ces données, nous allons vous donner une idée concrète de ce que peut coûter en chauffage une classe E pour un ménage.
Prenons un appartement de 50 m2 chauffé au gaz avec une moyenne de consommation d’énergie de 250 kWh/m2/an, soit 12 500 kWh/an. La facture de gaz estimée est de 1026 € en moyenne (au prix de référence gaz de 0,08218 € en septembre 2023).
En comparaison, la consommation de fioul pour un logement d’une surface équivalente de 50 m2 oscille en moyenne entre 100 et 250 litres/mois suivant le niveau d’isolation du logement. La facture de fioul pour le chauffage peut représenter entre 780 € et 1 950 € par an (pour 6 mois de chauffe au tarif moyen de 1,30L au mois de septembre 2023).
En conséquence, habiter un logement de classe E implique de payer des factures d’énergie élevées à l’année et faire une croix sur les économies d’énergie.
Quelles conséquences d’un DPE classe E pour le propriétaire ?
Le classement E pour un logement a des conséquences directes sur sa place sur le marché locatif, ainsi que sa valeur sur le marché de la vente immobilière.
Logement en location
Sachez que la nouvelle réglementation en vigueur vise à assainir le marché locatif en France. Les pouvoirs publics utilisent le résultat du classement du DPE pour interdire la location des biens les plus énergivores suivant un calendrier réglementaire.
A partir de 2025, cette interdiction va concerner les classes G, puis les classes F en 2028.
Toutefois, les classes E disposent d’un sursis par rapport à la mise en retrait progressive des passoires thermiques sur le marché des locations.
L’interdiction de mise en location d’un bien de classe E sera effective qu’à partir du 1er janvier 2034.
Néanmoins, cette réglementation stricte est une sonnette d’alarme pour tous les propriétaires de classe E. Il est vivement conseillé d’anticiper sur cette épée de Damoclès au-dessus de leur patrimoine.
L’amélioration de la performance énergétique d’une classe E par le biais de travaux de rénovation est une solution pertinente à envisager.
Certains propriétaires bailleurs pensent vendre leur bien immobilier plutôt que le louer pour échapper à la réglementation sur les passoires thermiques.
Or sachez que la vente d’un logement avec une mauvaise classe DPE présente aussi quelques limites (voir point suivant).
Logement en vente
La réglementation sur les passoires thermiques a des conséquences sur tous les logements de classe E : les propriétaires sont dans l’obligation de réaliser un audit énergétique de leur bien à partir de 2025.
En revanche, il n'existe aucune interdiction de vendre un logement de classe E.
L'audit énergétique est une étude technique plus approfondie que le DPE permet de proposer des solutions concrètes et chiffrées pour améliorer la performance d’un logement.
Sachez qu’être noté classe E peut avoir un impact négatif sur la valorisation d’un bien immobilier. En effet, un propriétaire est susceptible de vendre son logement à perte.
La plupart des potentiels acheteurs se sert du DPE comme argument de poids pour négocier à le prix de vente à la baisse.
Selon la « valeur verte » des notaires de France, les prix des classe E se négocient jusqu’à 6 % moins cher qu’une classe D à surface équivalente en 2022. Cette tendance à la baisse va sûrement s’accentuer au fil des années et du durcissement de la réglementation en vigueur.
Pour préserver leur capital immobilier, les propriétaires ont donc tout intérêt à améliorer la performance énergétique de leur logement. Le cas échéant, les propriétaires doivent consentir à une moins-value sur leur logement de classe E.
Annonce immobilière d’un bien classé E : conseils pour le locataire et l’acheteur
En tant que potentiel locataire ou propriétaire d’un appartement ou d’une maison de classe E, quelques hésitations existent. Que faire face à un bien qui correspond à ses attentes mais qui présente des défaillances énergétiques ?
Sachez tout d’abord que la loi Climat Résillience oblige tous les propriétaires d’un bien immobilier à inclure des mentions obligatoires sur l’annonce de location ou de vente :
- mention de la classe énergie DPE ;
- mention de la consommation d’énergie estimée en euros ;
- affichage de la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les classes F et G. A partir de 2034, il est fort probable que cette obligation va également toucher les classe E.
En l'absence de ces mentions obligatoires sur l'annonce immobilière, l'acheteur ou le locataire est en droit de l'exiger. En l'absence du DPE, le propriétaire du bien (particulier ou professionnel) est passible d'une amende maximale de 3 000 €.
Locataires : faut-il le louer ?
En tant que locataire, la marge de manœuvre pour la location d’un bien en classe E est limitée jusqu’en 2034.
En effet jusqu’en 2034, les propriétaires d’une classe E n’ont aucune obligation liée à la réglementation sur les passoires thermiques (classe F ou G) tels que : retirer leur bien de la location ou l’interdiction d’augmenter le loyer.
Aussi, nous vous donnons trois conseils si vous envisagez de louer une classe E malgré la mauvaise performance énergétique du bien :
- vérifier de la validité du DPE auprès du site de l’Observatoire de l’Ademe. Il vous est possible de contrôler du respect des critères de décence énergétique. Dans le cas d’un faux DPE classe E avec des informations erronées, vous pouvez exiger un DPE valide ;
- demander d’avoir un DPE conforme à la réforme du calcul du DPE de 2021. Sachant que les DPE réalisés avant juillet 2021 sont encore valables jusqu’au 31 décembre 2024. Néanmoins, le propriétaire d’un bien est en droit de le refuser dans le cas où le DPE est en cours de validité.
- demander au propriétaire d’anticiper la réglementation en effectuant des travaux de rénovation énergétique. Jusqu’en 2034, il est en droit de le refuser.
Date d'échéance | Classe énergie interdite de mise en location | Consommation d'énergie en kWhEP/m²/an | Emissions de gaz à effet de serre en kg CO2/m2.an |
|---|---|---|---|
| Depuis le 1er janvier 2023 | Une partie de la classe G et supérieure | Égale ou supérieure à 450 kWh/m².an | Supérieure à 100 kg CO2/m2.an |
| A partir du 1er janvier 2025 | DPE G | Entre 420 et 450 kWh/m².an | Supérieure à 100 kg CO2/m².an |
| A partir du 1er janvier 2028 | DPE F | Entre 330 et 420 kWh/m².an | Entre 70 et 100 kg CO2/m².an |
| A partir du 1er janvier 2034 | DPE E | Entre 250 et 330 kWh/m².an | Entre 50 et 70 kg CO2/m².an |
Acheteurs : faut-il l’acheter ?
A l’instar de la location, l’achat d’un logement classé E n’est pas encore trop impacté en 2023 par la réglementation en vigueur.
Ce n’est qu’à partir de 2025 que les propriétaires sont obligés de fournir un audit énergétique couplé au DPE lors de toute mise en vente du bien.
Néanmoins, être estampillé classe E envoie une image négative dès à présent. Le DPE affiché dans l’annonce de vente immobilière donne déjà une idée au potentiel acheteur du coût des travaux de rénovation pour améliorer la performance d’un bien.
A vous de chiffrer le montant des travaux ainsi que de vérifier votre éligibilité aux aides financières disponibles pour réduire votre investissement personnel. Pour vous y aider, faites appel à un artisan RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) ou à l’organisme France Renov’.
Comment passer d’une classe E à une meilleure classe ?
La réalisation de travaux de rénovation énergétique est la seule solution pour grimper dans le classement DPE, notamment si votre logement est classé E. Isolation, chauffage, ventilation… Découvrez les travaux à privilégier pour améliorer votre DPE et sortir de la classe E
Des questions liées à la rénovation énergétique de votre logement ?
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Travaux de rénovation
Une mauvaise isolation est responsable de déperdition d’énergie et en conséquence d’une consommation d’énergie importante.
Sachez que des travaux pour améliorer l’isolation permet de rendre le logement plus étanche et donc économe.
Suivant les recommandations de travaux énoncées dans le DPE, il est possible de réaliser des travaux d’isolation des combles ou d’isolation des murs intérieurs, etc.
Changement d’un chauffage énergivore
Le remplacement d’un mode de chauffage avec une mauvaise performance est fortement recommandé.
Sachez qu’un logement peut être classé E sur le DPE en grande partie à cause de son mode de chauffage très polluant.
Par exemple, le fioul fait partie des énergies fossiles les plus polluantes. Une note très négative sur l’étiquette climat du DPE (émissions de GES) peut impacter la moyenne générale et classer un logement avec une bonne isolation en classe E.
Même remarque pour les chaudières au gaz dont le gouvernement envisage d’interdire la commercialisation dès 2026.
Pour passer d’une classe E à une classe énergie A, B, C ou D, il est conseillé de changer pour un système de chauffage utilisant les énergies renouvelables :
Aides pour améliorer la performance énergétique d’un logement classé E
Le propriétaire d’une classe E dispose d’un panel d’aides financières pour prendre en charge tout ou une partie des travaux de rénovation énergétique envisagés.
Disponibles sous conditions d’éligibilité, ces subventions peuvent vous aider à amorcer la transition énergétique de votre bien immobilier.
Suivant les travaux envisagés et votre niveau de revenus, vous pouvez prétendre à des aides pour l'installation d'une PAC, une aide pour le remplacement d’une chaudière ou encore une aide pour le remplacement d’un chauffe-eau.
MaPrimeRenov’, bonus "sortie de passoire thermique", prime énergie, TVA réduite, l’éco-prêt à taux zéro etc., sont quelques-unes des subventions disponibles.